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2018旅遊地產研究報告:旅遊地產模式多元化發展、潛力巨大

2018-10-30 11:20:03 和訊房產  諸葛找房

  一、旅遊行業發展分析

  國內旅遊總收入連續10年同比漲幅超12%,2018上半年旅遊總收入占GDP11.15%。近十年旅遊業發展迅猛,國內旅遊總收入逐年快速增長,2009年國內旅遊收入突破一萬億,2018上半年旅遊收入2.45萬億,預計2018年全年旅遊收入會逼近5萬億大關。旅遊收入同比漲幅一直保持12%以上的高速增長狀態,2011年國內旅遊收入同比大漲53.5%,2016年以來,旅遊收入保持加速增長,連續兩年超過15%。

  同時旅遊業在國民經濟中的比重越來越高,2018年上半年旅遊業貢獻占GDP比重高達11.15%。旅遊業已經成為國民經濟的重要組成部分。

  圖1-1:我國國內旅遊收入與增幅

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  圖1-2:中國旅遊業綜合貢獻占GDP比重

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  數據來源:國家統計局、國家旅遊局;整理:諸葛找房

  1.1旅遊業發達城市集中在中部及東部地區,聚集效應極為明顯

  從2018年黃金周全國接待遊客人數來看,旅遊市場呈現出局部火熱局面,中部及東部大部分省份旅遊業較發達,接待遊客數量較多。

  其中居首位的是四川(樓盤)省,黃金周期間共接待遊客1.38億人次,相鄰的重慶(樓盤)市也延續火熱狀態,黃金周期間共接待遊客7775.9萬人次。川渝文化在近兩年發展勢頭迅猛。

  其次是陜西省,黃金周期間共接待遊客1.1億人次;廣東省緊隨其後,黃金周期間共接待遊客數1.06億人次,時尚的都市文化以及豐富的自然資源給廣東省帶來了的大量的遊客。

  分區域來看,除了西部四川、陜西以及東部的廣州(樓盤)旅遊業發展領先之外;中部大部分省份依靠歷史文化積澱為基礎,旅遊業發展較好;東部的大部分地區依靠沿海優勢以及經濟發展優勢,旅遊業發展強勁。

  圖1-3:2018年黃金周全國接待遊客人數(萬人次)

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  數據來源:國家統計局、國家旅遊局;整理:諸葛找房

  1.2 重點城市旅遊收入領銜,昆明(樓盤)、三亞(樓盤)等旅遊城市人均消費表現搶眼

  從2017年重點城市旅遊業收入及人均消費情況來看,熱點城市依靠發達的經濟環境,有著極強的旅遊吸引力,旅遊收入領銜,且遠大於其他城市。北京(樓盤)、上海(樓盤)收入均超4000億,成都近3000億,遠超其他城市,三亞、北海(樓盤)由於城市體量較小,收入不足500億元。

  從人均消費情況來看,上海、西安(樓盤)等重點城市遊客以觀光遊覽目的較多,整體旅遊消費不高;昆明、三亞等旅遊城市表現搶眼,三亞人均消費超2000元,遙遙領先於其他城市,青島(樓盤)、大連(樓盤)等旅遊城市人均消費也均超1500元,大理(樓盤)、廈門(樓盤)等城市人均消費約1500元。

  隨著生活水平的提高,人們更願意去享受生活,把錢消費在度假休閑方面。隨著未來旅遊人口數量的不斷增加,旅遊城市經濟發展潛力巨大。

  圖1-4:重點城市2017年旅遊業收入及人均消費情況

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  圖1-5:重點城市2017年接待遊客量(萬人次)

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  數據來源:各城市旅遊局;整理:諸葛找房

  1.3 預計2018年人均年出遊4次,頻次10年翻一倍多,人均花費同比穩步增長

  隨著人們生活水平的提高,旅遊度假逐漸成為人們重要的休閑度假選擇,國內出遊人均頻次逐年增加。過去10年,人均出遊頻次從2008年1.29次增長到2017年3.62次,2018年預計增長到4次,預計增幅高達210%。

   圖1-6:國內旅遊出遊人均頻次及增幅

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  圖1-7:國內旅遊人均花費

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  數據來源:國家統計局、國家旅遊局;整理:諸葛找房

  1.4 度假休閑旅遊逐步成主流模式,觀光旅遊人均銷售漲幅收窄

  從2009-2016年旅遊消費情況來看,觀光旅遊消費最高,但過去7年人均消費一直較為穩定,維持在1200元左右,同時探親訪友的人均消費也幾乎保持穩定。

  度假休閑的人均消費不斷提高,2009年,用於度假休閑的人均消費僅為683元,2016年度假休閑人均消費1025元,漲幅50.07%。

  隨著人們對於健康生活關註的不斷加大,健康療養人均消費也逐年增長,2010年用於健康療養的人均消費高達1959元。表明人們對於健康療養愈發重視,現在旅遊方式已經逐漸由單純的觀光旅遊向更有目的性的療養及度假發展。

  圖1-8:不同出遊方式人均消費情況(元)

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  二、旅遊地產發展研究

  新時代、新背景下,旅遊地產的發展進入了新的階段,成為房地產業下一時代重點挖掘的價值點。房地產行業目前發展背景發生了較大的變化,隨著城鎮化率的不斷提升以及人們對於住房需求的不斷升級,整個城市格局與產品在發生變化。過往的跑馬圈地便能盈利時代已經結束,舊有模式不再靈驗。

  2.1  旅遊地產進入發展新階段

  旅遊地產受地理環境、自然資源等因素影響,呈現分布不均衡狀態。隨著旅遊地產過度依賴自然資源的減少,其格局將更加均衡。

  文旅地產的發展呈現資源性分散,沿海地區占比最高。西南、東南與東北地區受獨特的地理位置影響,其地方特色增加旅遊觀光價值。尤其是西南地區,近年來表現突出。

  但從總體來看旅遊地產區域發展不均衡性特征明顯,尤其是中西部地區發展較差。不同區域有其各自的特色標簽特征,未來旅遊地產對自然資源的依賴性將逐漸減少,特色主題公園、特色IP正在崛起,未來旅遊地產業均衡化分布特點將逐漸顯現。

  圖2-2:2018年全國旅遊地產城市群分布情況

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  備註:取樣城市包括大連、桂林(樓盤)、海口、湖州(樓盤)、昆明、麗江、秦皇島(樓盤)、三亞、廈門、張家口(樓盤)、舟山(樓盤)。數據來源:諸葛找房

  經過諸葛找房數據研究中心的測算,2018年全國旅遊地產城市群分布情況東北、環渤海、長三角、東南、兩廣、西南、海南(樓盤)分別占比 4%、15%、17%、6%、14%、12%、12%。沿海地區占比明顯較高。

  海南:海南受益於自然資源及氣候,開發量最大、集中。近年回歸理性。

  西南:集中於成都、重慶、貴陽和昆明等城市,項目註重文化特色的開發與打造。

  長三角:大城市群落的 5+2 消費需求。以城市群內1小時旅遊度假生態圈為理念。各類各具特色的文旅小鎮近年來發展迅速。

  環渤海:區域滿足北方客群就近度假旅遊需求,以濱海度假、高山滑雪、溫泉療養、都市購物等多種復合業態組合。

  東南:閩東南區域山體、湖海、溫泉等自然資源豐富。這兩個區域目前以濱海、景區、旅遊觀光三大旅遊地產項目為主,另有濱湖、溫泉、高爾夫和古鎮項目。

  東北:旅遊地產業以冬季項目為主,受季節性影響較大,近年來項目盈利能力逐年下降。

  2.2  旅遊地產發展類型

  因珍稀度假旅遊資源結構的不同,各城市旅遊地產可分為濱海城市、人文景觀、特色小鎮三種主要類型。我國旅遊地產區域集中度與區域資源結構息息相關,從旅遊地產發展來看最初以海南為起點,並向沿海城市不斷深化、拓展。後逐漸由地方旅遊特色特點決定該地區旅遊地產項目發展方向與特點。

  根據諸葛找房對13個全國重點旅遊區域的旅遊地產項目進行分析來看,大致分為濱海城市型、人文景觀型及特色小鎮型城市。不同城市受資源結構影響其旅遊地產項目的特色標簽較為明顯。

  圖2-3:2018年部分城市旅遊地產項目分布情況

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  數據來源:諸葛找房。特征性:根據其項目類型占比突出項確定該城市旅遊地產項目特征性

  從各城市旅遊地產項目分布來看,各城市旅遊地產屬性較為明確,其中海口、三亞、大連、廈門、秦皇島等濱海城市的旅遊地產項目中海景類占比最高,而張家口、麗江、昆明、桂林等城市的人文景觀類占比較高,長三角地區的小鎮類旅遊地產項目占比較高。各區域的旅遊地產特征性顯現較為明顯。

  表2-1:2018年部分城市旅遊地產類型列表(%)

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  從數據分析來看,海口、三亞、大連、廈門、秦皇島、張家口、麗江、昆明、桂林、舟山、湖州的旅遊地產項目中占比較高的類型產品,其在該地區旅遊地產的比重分別為71.86%、69.31%、64.75%、57.14%、47.06%、62.32%、52.63%、52.48、40.58%、55.77%、44.87%。

  2.2.1 濱海城市型

  海景房占比過半,旅遊地產類項目均價溢價超過30%。沿海城市的旅遊地產項目,海景房占比明顯高於其他類型產品,其中海口、三亞、大連、廈門、秦皇島海景房項目在旅遊地產中占比分別為71.86%、48.51%、58.27%、57.14%、47.06%。

  圖2-4:2018年部分濱海城市旅遊地產項目類型分布占比(%)

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  表2-2:2018年部分濱海城市型旅遊地產項目均價對比情況(元/平方米,%)

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  數據來源:諸葛找房。其中項目均價刨除部分豪宅類單價過高項目

  通過同一商圈價格對比發現,旅遊地產項目價格明顯高於非旅遊地產類項目,總體均價漲幅28.9%。濱海城市溢價率明顯高於其他類型旅遊地產。

  2.2.2 人文景觀型

  旅遊業發達程度更高,旅遊地產價值點可待挖掘。人文景觀類城市,生態宜居、特色別墅、遊樂園、景觀地產類項目居多,更多的是作為旅遊業的輔助,其真正的旅遊地產價值挖掘力度不大。

  通過同一城區均價與旅遊地產類項目均價作對比可發現,兩者差值極小,並不呈現旅遊地產均價高於周邊現象,五城綜合來看幾乎持平。此類城市更多體現的是旅遊自身的價值,旅遊地產價值點可進行進一步挖掘。

  圖2-5:2018年部分人文景觀城市旅遊地產項目類型分布占比(%)

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  表2-3:2018年部分人文景觀型城市旅遊地產項目均價對比情況(元/平方米,%)

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  數據來源:諸葛找房。其中項目均價刨除部分豪宅類單價過高項目

  其中昆明、麗江、桂林、張家口四城的旅遊地產項目中人文景區類占比分別為62.32%、63.16%、52.48%及53.62%。

  2.2.3  旅遊小鎮型

  長三角基本面的不斷提升,拉升了區域內旅遊市場熱度,旅遊小鎮的興起極大的挖掘了區域內旅遊地產業的價值。特色小鎮型城市集中於長三角區域,該區域著名的烏鎮、莫幹山裸心谷等項目廣受歡迎,隨著長三角“5+2”一小時旅遊度假圈的建立,該區域借由旅遊小鎮項目進一步推升該區域旅遊地產項目升值。

  通過比價發現,小鎮集中區域,旅遊地產項目均價普遍高於商圈均價,三城市總體價格提升約19.96%,僅次於沿海旅遊城市。其中湖州、舟山的旅遊地產項目中生態小鎮類占比分別為70.51%、63.46%。

  圖2-6:2018年部分特色小鎮城市旅遊地產項目類型分布占比(%)

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  表2-4:2018年部分特色小鎮型城市旅遊地產項目均價對比情況(元/平方米,%)

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  數據來源:諸葛找房。其中項目均價刨除部分豪宅類單價過高項目

  2.3  旅遊小鎮的崛起

  旅遊地產轉型分化期以來,國家多部委出臺政策推動特色小鎮快速發展。

  2016年7月1日:住建部、國家發改委、財政部——《關於開展特色小鎮培育工作的通知》建村[2016]147號。

  到2020年,培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅遊、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮,引領帶動全國小城鎮建設,不斷提高建設水平和發展質量。

  2016年10月8日:國家發改委——《關於加快美麗特色小(城)鎮建設的指導意見》。

  總結推廣浙江等地特色小鎮發展模式,立足產業“特而強”、功能“聚而合”、形態“小而美”、機制“新而活”,將創新性供給與個性化需求有效對接,打造創新創業發展平臺和新型城鎮化有效載體。

  統籌地域、功能、特色三大重點,以鎮區常住人口5萬以上的特大鎮、鎮區常住人口3萬以上的專業特色鎮為重點,兼顧多類型多形態的特色小鎮,因地制宜建設美麗特色小(城)鎮。

  2017年2月14日:住建部、國家開發銀行——《關於推進開發性金融支持小城鎮建設的通知》。

  支持以農村人口就地城鎮化、提升小城鎮公共服務水平和提高承載能力為目的的設施建設。

  支持促進小城鎮產業發展的配套設施建設。

  支持促進小城鎮宜居環境塑造和傳統文化傳承的工程建設。

  2017年兩會:政府工作報告中,明確指出要支持中小城市和特色小鎮發展。

  2.3.1 地方政策支持

  各省市紛紛出臺相關文件,明確自身創建目標,鼓勵引導小鎮建設

  從全國分布來看,政策支持區域仍以三大城市圈和旅遊資源較為豐富的地區為主,其中中西部城市出臺政策城市較多。就目前旅遊地產分布來看,中西部城市旅遊地產項目較少,引入旅遊小鎮模式或將充分利用區域資源改變這一分布不均衡現象。

  圖2-7:旅遊小鎮全國分布地圖

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  表2-5:全國1000個特色小鎮目標分布情況

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  2.3.2 金融支持

  國家層面發文對特色小鎮進行金融支持,同時各省出臺優惠政策保障後續實施

  表2-6:國家及地方省級層面對於特色小鎮的政策支持

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  國家住建部聯合各大金融機構發文支持特色小鎮發展,各省份也在積極開拓這一領域的探索。對於旅遊地產行業而言,這些政策無疑對於旅遊地產業未來的發展帶來充分利好,對於區域經濟發展帶來的宏利也不可小覷。 

  2.3.3新階段新思路,逐步淘汰有房地產化傾向的不實小鎮

  第一類:住宅用地占比過高、有房地產化傾向的不實小鎮。對這些不實小鎮進行淘汰,主要是防止“只見新鎮不見人”,打著特色小鎮名義,違法違規搞圈地開發。

  第二類:政府綜合債務率超過100%市縣,通過地方政府融資平臺變相舉債建設的風險小鎮。主要是防止政府大包大攬、盲目上馬,為了政績工程和形象工程而加劇債務風險。

  第三類:特色不鮮明、產鎮不容合、破壞生態環境的問題小鎮。主要是防止千鎮一面,沒有產業和特色作為支撐,就不具備可持續發展的條件。

  《通知》明確建設特色小鎮要以特色產業發展為核心,嚴格遵循發展規律、嚴控房地產化傾向、嚴防政府債務風險為底線。特別是將各地創建名單中不符合要求的三類“特色小鎮”,列入了逐年淘汰的目標。

  旅遊地產模式研究

  旅遊地產模式發展多元化,滿足人們對於旅遊地產的多元化需求。隨著人們對於美好生活品質追求的不斷提高,以及旅遊地產開發規模的不斷加大,旅遊地產由之前的單一旅遊度假模式向多元化模式發展,衍生出多種旅遊地產發展模式。

(責任編輯:宋虹姍 HO031)
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