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資色丨利潤、回款、償債能力數據靚麗 中南建設三季度被密集調研的原因?

2018-10-31 07:45:01 和訊房產  楊羚強
資色丨利潤、回款、償債能力數據靚麗 中南建設三季度被密集調研的原因?

  招商證券、安信證券、國信證券東北證券華創證券、……三季度這些券商無一不力推中南建設,強烈建議買入或增持。中南建設公布的三季度季報,透出了這些券商機構高度看重招商證券的原因,後者不僅僅是在三季度銷售規模突破了千億,更實現了極高的增長質量。

  根據三季報的披露,1-9 月份實現營業收入 300.0 億元,同比增長 57.7%,實現歸屬於上市公司股東的凈利潤 12.7 億元,同比增長 223.1%;每股基本盈利 0.34 元,同比增長 223.2 %。第三季度實現營業收入 150.4 億元,同比增長 136.8%,實現歸屬於上市公司股東的凈利潤 3.4 億元,同比增長 366.9%。”

  除銷售規模和利潤額、毛利率等指標要好於去年同期外,公司的有息負債比例也大幅下降,扣除預算款外的負債率由去年年末的 51.4%下降到今年第三季度末的 41.7%,降幅達到 9.7 %。

  另外,經營性現金流已經由負轉正,公司自“造血”能力得到大幅強化。且銷售現金流已經足以覆蓋所有的有息負債,這些財務數據,讓投資者見證了,加入千億俱樂部後的中南建設增長質量比以往更高,財務健康程度也達到了近幾年來最好的水平。

  

  利潤水平,是評估一家地產公司增長質量的重要指標。近年來,中南建設實現了比營業收入更高的凈利潤增速。今年三季度,中南建設的利潤增長速度進一步加快,凈利潤的增幅達到了同比增長366.9%,而同期的營業收入增長幅度是136.8%。

  提升費效比,是中南建設實現前三季度凈利潤增速3.86倍於營業收入增速的重要原因。單看毛利,前三季度,中南毛利率由去年同期的 17.8%上升到 21.3%,僅增加了 3.5 個百分點。

  但通過有效的費效控制,中南建設的管理費用占銷售金額比例,其實是大幅減少的。前三季度管理費用增加 60.6%,但由於公司房地產業務銷售金額同比增長 63.7%,建築業務新承接(中標)項目合同額同比增加 23.2%,實際管理費用率還有所下降。

  為第三季度房地產市場變化,中南進行了更多準備,大幅增加了銷售費用。但前三季度銷售費用與合同銷售金額的比值 1.1%,低於行業平均水平。

  在三費中,中南建設的財務費用不增反減,下降了63.01%,主要原因是全部利息支出結構中資本化利息部分增加,體現在費用中的利息支出減少。現行會計規定只有在同時符合以下3個條件時,利息才能開始資本化:資產支出已經發生;借款費用已經發生;為使資產達到預定可使用狀態所必要的購建活動已經開始。

  從上述標準也可以看出中南建設有能力把借款迅速投入到房地產開發,進而快速地實現收益,資金利用效率很高。

  

  高效的資金流轉率,也可以從回款數據看出端倪。因為銷售及回款情況良好,第三季度末,中南建設持有的貨幣資金達 216.4 億元,相對 2017 年末增加 51.6%。同樣是受益銷售額的大幅增加和回款金額的大幅增加,中南建設的經營性現金流凈額比上年末增長了44888.78%,達到87.96億元。

  數據顯示,2018 年前三季度公司實現合同銷售面積約 778 萬平方米,同比增長 37%,銷售金額約 1,027 億元,同比增長 64%。尤其是在市場發生變化的今年三季度,中南建設實現合同銷售面積257.5萬平方米,銷售金額374.0億元,同比分別增長 87.0%和111.2%。 為應對可能的市場變化,存積了巨量的資金“糧草”。

  以目前中南建設的貨幣資金,完全足夠償還一年內到期的所有有息借款。

  任誌強在他的回憶錄《野心優雅》裏透露過一個房地產公司盈利的公開秘密。地產商要想多掙錢,只能在市場好的“豐年”多賣房,留足夠錢在年景差的“荒年”大量購買土地儲備。

  中南建設在這方面無疑習得了真經。

  中南建設前三季度新增土儲建築面積 1,314.5 萬平方米,是銷售規模的1.7 倍。

  但新增如此多的廉價土地儲備,公司的有息負債卻相對 2017 年末僅增加 27.1 億元,上增幅僅 5.1%.。由於公司凈利潤和凈資產增加快於負債增加,總負債率由去年底的 90.5%下降到第三季度末的 89.9%。

  這就為未來在土地市場進一步“抄底”做好了準備。不僅如此,中南建設還囤積了一批行業一流水準的精英人才。

  東北證券的研報認為,中南建設目前上下齊心聚焦主業,管理層、核心骨幹利益綁定打造集團軍。去年正式引入陳凱擔任中南置地董事長,並吸引了眾多原萬科、華潤職業經理人),開始由職業經理人向合夥人的轉變。對高層及核心骨幹,公司推出股權激勵計劃,真正做到全員協力。與此同時,公司將產業園業務子公司轉讓予中南控股,以實現對於地產主業的聚焦。

  由於房地產開發,主要基於人、財、物的最優化配置。而目前中南建設的上述三項要素均處於行業頭部陣營,所以諸多券商機構對中南建設的盈利增長前景相當看好。

  國信證券就指出,股權激勵,將促使凈利潤實現快速高增長。由國信證券發布的中南建設研報稱,“業績考核目標——2018至2020年目標歸母凈利潤的年復合增速達125%(對應2018/2019/2020年目標EPS為0.54/1.06/1.86元),我們看好公司未來發展。”

(責任編輯:宋虹姍 HO031)
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