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風雲榜·致敬40年丨京投發展潘長青:發展軌道物業需打通供地模式

2018-11-05 14:53:07 和訊房產  苗雪艷

  輾轉在各大城市之間,與地方政府及地方軌道交通集團見面、交流或溝通合作事宜,來到京投發展一年有余的京投發展副總裁潘長青,時刻處於忙不叠的狀態中。

  10月19日,在潘長青受邀參加石家莊軌道交通沿線土地綜合開發研討會的午間休息時間,和訊房產趕往石家莊獨家專訪了潘長青。

  加入京投發展前,潘長青已在房地產行業幹了20年之久,專做豪宅項目。因此,轉身做軌道物業,對潘長青來說,算是“微跨界”。

  對此,他解釋說,之所以加入京投發展,主要基於兩方面的考慮:一是他十分看好軌道物業這個細分市場的發展,這個行業才剛剛起步,可預見的規模很大,未來市場規模將達到4萬億;二是,這個領域屬於綜合發展的類型,既要做住宅,又要做公共建築,同時還要求具備專業性和技術儲備,極具挑戰性,挑戰越大才越有意思。

  截至目前,京投發展紮根北京十年,以公園悅府、琨禦府和西華府三個項目的成功開發,已成為全國同時在建項目體量最大、房屋交付數量最多的軌交車輛基地一體化開發企業,公司在TOD項目細分領域軌交車輛基地一體化開發方面的優異成績引起了業界的高度關註。在此基礎上,京投發展還在不斷探索,今年,“TOD智慧生態圈”商業模式的提出便是“思考結晶”。

  采訪中不難看出,盡管來到新領域的時間並不長,潘長青顯然也在對這個行業進行深度思考。在他看來,TOD才剛剛起步,未來想要有更大發展,其中一大挑戰就是供地模式的打通!

  規模和門檻

  TOD模式(transit-oriented development),就是指以公共交通為導向的開發模式,其細分市場軌道物業則以地鐵站點、車輛基地等為中心,在其周圍建設住宅、商業、辦公樓等物業。

  近年來,隨著國家對城市發展和軌道交通建設的重視與支持,全國多個城市進入軌道交通開發建設快行道。

  據潘長青介紹,這一年多,在其接觸過的各地政府以及地鐵公司中,大家都一致表示看好這種開發模式的未來。他還以身處京津冀都市圈的省會城市石家莊為例表示,石家莊正在加快本市軌道交通建設速度,加大軌道交通沿線土地綜合開發力度。

  “石家莊政府非常重視軌道物業開發,一方面這種開發可以反哺地鐵投資,另一方面也可以推動城市發展,利用軌道站點或車輛基地的開發帶動周邊區域的發展。此次石家莊政府也是希望經驗豐富的京投發展能夠分享一些在軌交車輛基地一體化開發的經驗與成果給當地。”潘長青透露,石家莊政府也希望能夠與京投發展一起合作開發軌道物業。

  顯然,京投發展已做好了布局全國的準備,目前還與西安(樓盤)、無錫(樓盤)、鄭州(樓盤)等多個城市的地鐵公司進行了溝通,分享交流,展開合作。

  除了地方政府和地鐵公司外,如今,品牌房企萬科、綠地、綠城等都在涉足軌道物業,說明房企也都看好這片新藍海。

  究竟這個市場規模有多大呢?潘長青給出的數據是,預計到2020年,中國將有80個城市同時建設軌道交通,新建軌交車輛基地開發容量將達1.5億平方米。未來,軌交車輛基地市場規模約4萬億元。

  不過,潘長青表示,盡管多個房企都在轉型該領域,但受限於技術等條件,目前全國能做成的只有5家企業,而京投發展是唯一一個已經進行了3個項目的企業。

  “門檻還是挺高的,一般企業做不了。僅降噪這一項很多企業都沒有這個技術。目前,在軌道交通運行中的降噪方面,京投發展旗下的京投科技公司,專門解決減振降噪難題。”潘長青說,除了降噪問題,蓋上的綠化率、土地厚度、植物的抗風性等也都要求極高,現在這些京投發展都能做到合乎標準。

  十年沈澱後的新思考

  盡管京投發展經過十年的實踐積累,已成為行業翹楚。但希望推動這個行業發展的京投發展還在不斷探索、思考。

  今年以來,京投發展提出“TOD智慧生態圈”商業模式,著重強調對城市、地鐵及市民三方面提供可持續性服務。

  他認為,對於城市,可以盤活軌交車輛基地周邊閑置土地,恢復城市活力;對於地鐵,可以優化地鐵基地空間結構,反哺地鐵建設;對於市民,可以將辦公、養老、教育、零售、文娛、家居、酒店、置換、科技等九大產業導入社區,最終形成一個微網聯家庭、內網聯社區、外網聯城市的完整智慧體系。

  潘長青進一步解釋稱,所謂智慧生態圈,可以理解為多中心衛星城的概念,在這裏,你可以從小住到老,養老、健康、生態這些你需要的一切都可以在這個圈裏實現。

  為了賦能TOD生態圈,京投發展還與多種業態建立起長期穩定的戰略合作關系,以期充分發揮各自行業優勢,為智慧城市產業融合、跨界合作提供全新思路。

  他以公園悅府項目舉例稱,學校方面,該與清華附中合作,提供教育業態;辦公類與優客工場建立了長期戰略合作關系;投資必革家引入可變家具和智能家居

  供地模式需打通

  此前,潘長青一直深紮在豪宅領域,養成了追求極致的習慣,即便半路轉到軌道物業,這種做到最好的思維慣性仍未改變。因此,來到京投發展的這一年間,他幾乎每天都在思考。

  “如何做到每個項目不留遺憾,就需要前置考慮到任何可能出現的問題;如何把軌道物業做得有特色、有創新,有亮點。我每天都在想這些問題。”在潘長青看來,做軌道物業,一定要先明白在為誰服務,然後再想如何把服務做得更好。

  “在自己退休之前,一定要在這個細分市場裏做到最好。規模不一定最大,但一定最有特色。”對於未來的小目標,潘長青連用了三個“一定”以示決心。

  對於這個行業,潘長青的篤定還在於他的調研結果。他說,日本這二三十年經濟是下行的,東京房價也從最高峰跌落,然而,唯一穩定沒有跌落的地方是最核心區和軌道物業開發最好的幾個郊區。這些地方不僅房價沒降,反而還在上升。

  基於此,他也做出判斷,剛處於起步階段的中國TOD模式未來大有可為。“城市發展不再是攤大餅似的發展,地鐵也不僅僅只是為了解決出行的問題,以車輛基地為核心,將周邊土地統一規劃和實施,人們就可以在一個區域裏解決一切生活問題。”

  采訪最後,面對和訊房產“這個行業還存在哪些壁壘”的提問,潘長青頓了兩秒後說,還需要打通供地模式,招拍掛對軌道物業的開發不合適。

  “軌道物業是最需要一二級聯動共同開發的領域,只有前期考慮周全,將城市發展、環境和安全評估、開發容量、技術條件等充分前置規劃,才能保證後續不出現各種問題。”潘長青表示,土地模式需要國家制定相應政策,而京投發展也在大力推動這個事。

(責任編輯:宋虹姍 HO031)
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