我已授權

註冊

藍鯨觀察|合生創展、雅居樂等房企融資受阻,房企多樣融資度難關

2018-11-06 10:53:26 藍鯨TMT網 
  今年以來,房企融資進程愈發艱難,發債難、成本高依然是一個緊要難題。日前,中國恒大(HK: 03333)擬發行16.74億元中山證券-景悅一期購房尾款資產支持專項計劃再度處於中止狀態,而這已是該筆公司債於第二次處於中止狀態。

  據藍鯨房產統計發現,僅10月以來,已有合生創展(HK:00754)、雅居樂(HK:03383)、魯商置業(600223,股吧)(SC:600223)等房企多項房地產融資計劃被中止或終止審查,單月累計數額近300億,2018年以來房企融資受阻數額近1000億。

  資金高壓之下,房企們使出渾身解數以度難關,但在艱難的融資環境下,實際成效卻並不樂觀。

  10月300億融資額受阻 房企融資困難重重

  自2016年10月以來,房地產開始進入調控階段,房地產企業股權融資、地產基金、資管融資、發行ABS等各類融資渠道均有所收緊。發債難、資金成本高成為房企面臨的緊迫現實。

  同策研究院數據顯示,9月,40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計443.11億元,環比大幅減少26.48%,融資總額更是降至冰點,創本年度融資額新低。不僅融資規模下滑,融資成本也持續增加。

另據克而瑞研究中心的數據顯示,9月房企平均融資成本升至6.91%,達到去年下半年以來的最高值。如10月19日,正榮地產(HK:06158)額外發行7000萬美元於2021年到期的優先票據,年息高達12.5%;10月31日,中國恒大發行5.65億美元於2020年到期的11.0%優先票據、6.45億美元於2022年到期的13.0%優先票據、5.9億美元於2023年到期的13.75%優先票據。

  另據克而瑞研究中心的數據顯示,9月房企平均融資成本升至6.91%,達到去年下半年以來的最高值。如10月19日,正榮地產(HK:06158)額外發行7000萬美元於2021年到期的優先票據,年息高達12.5%;10月31日,中國恒大發行5.65億美元於2020年到期的11.0%優先票據、6.45億美元於2022年到期的13.0%優先票據、5.9億美元於2023年到期的13.75%優先票據。

  融資寒冬之下,房企的融資進程也隨之受阻。據克爾瑞不完全統計,2018年以來已有13項融資計劃被叫停,諸如合生創展100億規模的租賃住宅專項公司債券、天津(樓盤)薊州新城建設投資有限公司30億元的非公開發行公司債券、北京(樓盤)鴻坤偉業房地產開發有限公司20億元的住房租賃專項公司債券被終止審查等。

  藍鯨房產統計發現,僅10月以來,已有合生創展、雅居樂、魯商置業等房企多項房地產融資計劃被中止或終止審查,累計數額近300億,2018年以來房企融資受阻數額近1000億。

  對比10月被叫停的房企融資計劃來看,10月以來,也有部分融資計劃成功發行,諸如萬科(SZ:000002)10億元超短期融資券;越秀地產(HK:00123)15億元公司債以及15億元公中期票據。另外還有包括碧桂園(HK:02007)、招商蛇口(SZ:001979)等成功發行融資計劃,由此看來,除去融資規模不大的因素外,房企規模及國企背書也是融資獲批的重要因素。

  同策研究院總監張宏偉認為,國內對房企融資渠道的重重“防火墻”,大部分資金無法流入房地產開發領域,並且房企資金面仍然會很緊張。

  房企多樣融資度難關:規模房企降價、中小房企IPO

  融資趨緊下,房企們的“求生欲”也十分強烈,開展多種融資動作,其產品類型涵蓋公司債券、短期融資券、中期票據、優先票據等,如10月29日,碧桂園發行規模為人民幣30億元的公司債券,票面利率6.80%;萬科10月31日發行10億元超短期融資券,票面利率3.15%等。
藍鯨觀察|合生創展、雅居樂等房企融資受阻,房企多樣融資度難關

  但面對資本市場,不同房企其融資難度亦有不少差異性。融資趨緊下,大型房企的融資渠道也不同程度受阻,如10月31日,碧桂園物業發展有限公司非公開發行2018年公司債券被終止;雅居樂擬發行的80億元非公開發行公司債券“終止”,該筆公司債曾於今年7月“中止”發行。融資渠道受限下,甚至有房企主動上調融資利率。日前,綠地控股(600606,股吧)(SH:600606)公告宣布行使調整票面利率選擇權,自2018年12月10日至2020年12月9日,將債券票面利率由3.80%上調至6.80%。

  資本市場找錢難,不少龍頭房企紛紛開始了以價換量,打折促銷的活動,以此獲得資金來源。據58安居客房產研究院跟蹤監測的全國50余個重點城市,目前已經有10余個品牌房企推出打折促銷活動,預計四季度房企降價的大趨勢將在更多城市和更多項目上得以體現。

  張宏偉認為,“在資金面緊張需求壓力比較大的情況下還是要降價,盡快回籠資金。目前降價是房企獲得資金的唯一出路,靠金融機構很難融到錢。”

  協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝亦表示認同,“房企想要在市場中大量回收資金,需要降價的話就得降。”

  億翰智庫研究總監張化東指出,除了降價促銷之外,房企更應該註重回款。“很多三四線市場住房抵押貸款額度已經用完了,即使房企把房子賣掉,也不能實現回款。”

  相比大型房企,中小房企的融資形勢更為嚴峻。一位金融機構從業人員表示,部分銀行貸款只會選擇銷售排行榜TOP50名單內的房企,50外的房企則不可能獲得銀行貸款。

藍鯨觀察|合生創展、雅居樂等房企融資受阻,房企多樣融資度難關

  張宏偉表示,某些金融機構重點強調投資應合理區分企業及區域風險,主動回避系統風險較競爭能力下降或已明顯處於劣勢的房地產客戶群。簡而言之,“中小房企或以往杠桿率較高的房企都比較難拿到錢。”

  事實上,今年以來,不少負債率較高的中小房企紛紛選擇赴港上市尋求融資通道。據統計,年內已有近9家中小房企紮堆赴港上市,包括恒達集團、銀城國際、德信中國等房企紛紛向港交所遞交IPO上市申請。

  黃立衝對藍鯨房產表示,“今年中小房企發行股票難度普遍都相當大,發行情況普遍不好,挑戰較大”。但也有觀點用“割肉續命”形容當下中小房企赴港上市,對於資金非常緊張的中小房企來說,上市就算虧,卻也多了一個融資渠道,多了一個“搏命”的機會。

  而對於今年10月31日的政治局會議未提及房地產的這一信號,讓外界對緩解房企融資困境有了一絲希望。早在政治局會前,已有信號顯示出決策層對民企融資問題的重視。10月22日,央行設立民營企業債券融資支持工具支持民營企業債券融資。同日,央行宣布再增加再貸款和再貼現額度1500億元,支持金融機構擴大對小微、民營企業的信貸投放。

  對此,有業內人士認為這個信號有利於緩解房企融資環境。中國企業資本聯盟副理事長柏文喜分析認為,“防範金融風險和保持一定的經濟增速是在當前國內外復雜形勢下進行政策考量的重要訴求,相對而言,金融市場會有轉暖跡象。”

  亦有觀點認為,不會對房企融資產生大影響。張宏偉認為,“整個金融機構,對於房企的融資管控還是比較嚴格,政策提到的發展問題主要指實業,跟房地產民營企業沒什麽太大關系,房企的融資環境不會什麽變化,企業的融資情況可能到明年三季度會有所轉變”。

  融資寒冬之下,融資能力決定了一家房企的生存能力,在融資政策東風變得愈發渺茫之時,考驗更多的是房企自身的“造血能力”,正如目前如火如荼進行的降價大戰。而另一方面,房企規模競爭依然激烈,雙面夾擊下,一場事關生死的融資“攻堅戰”持續上演。

(責任編輯:李佳佳 HN153)
看全文
寫評論已有條評論跟帖用戶自律公約
提 交還可輸入500

最新評論

查看剩下100條評論

熱門新聞排行榜

和訊熱銷金融證券產品

【免責聲明】本文僅代表作者本人觀點,與和訊網無關。和訊網站對文中陳述、觀點判斷保持中立,不對所包含內容的準確性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保證。請讀者僅作參考,並請自行承擔全部責任。