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樓市何時崩盤?

2018-11-06 20:22:59 和訊名家 

過去這一周,自媒體們都很忙。10月29日,新華社言辭激烈的diss調控松綁謠言,以正視聽,然後,各路小編全部都一邊倒的唱衰樓市。

10月31日,政治局會議只字未提房地產和去杠桿,墻頭草們又一窩蜂的開始鼓吹樓市利好來襲。更有一位磚家大V把這次政治局會議解讀為:“沒有消息就是好消息,此時無聲勝有聲”,這種蹩腳的專業素質,早就該告別財經界了,或許,是他手中的房子被套牢,心有不甘罷了。

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荒誕的意淫

毫無疑問,當下的調控可謂史上最嚴,力度最大,並且經過今年的查缺補漏,公司買房、離婚買房等漏洞也都通通堵上。

在現有的調控手段之下,房價已經得到了全面控制,除個別即將見頂的二線和棚改尚未結束的三線之外,大多數城市房價已經進入下行通道。效果之顯著,戰績之顯赫,世人皆知,無需再表。

在這場房價狙擊戰即將迎來全面勝利,尚未召開表彰大會的時候,豈能容忍不和諧的音符混淆視聽,破壞勝利果實。對於鼓吹樓市松綁的言論,官媒一定會扼殺在搖籃之中,絕不姑息。

近期,樓市謠言四起,妖言惑眾。譬如:長沙(樓盤)、廈門(樓盤)、濟南(樓盤)取消限購,北京(樓盤)、廣州(樓盤)取消限價,國w院要求年底之前廢除限購、限貸、限價、限售。

於是,新華社在10月29日刊發的《如何看待未來房價走向?》一文中明確:調控舉措不是裝裝樣子的“花拳繡腿”。要把一二三線城市中房價上漲的躁動打回原形。決不會允許房地產調控半途而廢、前功盡棄。要摒棄房價“復燃”的幻想。

可以說,這番措辭毫不留情、極為嚴重,根本沒有任何回旋的余地和操作空間。

然而,僅僅過去2天,政治局會議中沒有提及房地產一事,就被別有用心的自媒體當做樓市利好來炒作,真的是做人沒立場,做事沒底線啊!

2天之內,高層自我否定,調轉槍頭,啪啪打臉,可能嘛?

10月31日政治局會議之所以沒有提及房地產,正說明房地產已經不是當下最主要最突出的問題,已經盡在掌握、完全可控了。此外,在這內憂外患、焦頭爛額的關口,我們的工作重心是拉動經濟,穩定民企,完全沒必要再給房地產雪上加霜,當下維持這種穩步下行的趨勢就足矣。

那些無下限的媒體,閑的蛋疼要博眼球的大V,沒事可以洗洗睡了,你們跳躍性斷片似的思維,不去支援中國電影編劇界,真是太可惜了。

說到底,渴望短期內放松調控只不過是一場開發商、中介和炒房客聯合某些自媒體的集體意淫罷了,小打小鬧而已,掀不起多大風浪,只不過是惡心惡心人罷了!

2

何時崩盤

最近,我又重溫了一遍諾蘭的《星際穿越》,男主庫珀能夠穿越蟲洞,掉進黑洞,傳輸出奇點數據,拯救整個地球,其實並不是他個人有多偉大,而是未來的人類已經為現在的我們安排好了一切,事實上,一切都是輪回,一切也盡在掌握。

逢八魔咒從未失效,2018如期而至,股災重現,樓市轉熊。在房價持續下跌的當下,樓市崩盤威脅論又甚囂塵上。

下面,我來幫大家分析下,中國樓市何時崩盤?

國內關於樓市崩盤的討論由來已久,也經常會有學者拿日本、香港、美國的崩盤史和中國比較,提醒我們要警惕房地產下滑對經濟的拖累和危害。

央行剛剛發布的《中國金融穩定報告(2018)》顯示:2017年,我國個人住房貸款平均抵借比(即當年批準的抵押貸款金額除以當年批準的抵押品價值)為59.3%,我國長期實行審慎的住房信貸政策,平均首付比例達34%以上。

59.3%的抵借比,也就是市值100萬的房子,銀行提供的貸款不到60萬。平均首付比34%,也就是說房產市值的34%是居民的自有資金,而非杠桿。

這兩個數據的含義就是,如果全國整體房價下跌超過40%,房奴就會資不抵債,出現斷供的可能性,從而導致銀行壞賬,影響金融穩定。簡言之,我國樓市的崩盤線是房價暴跌40%。

下跌40%是什麽概念?其實就是從這輪上漲周期的最高點跌回到起點,即跌回到2015-2016年的水平。也就是說,這輪房價翻倍的漲幅全部抹平,才會引發崩盤。

而我國調控最為嚴厲的北京上海(樓盤),在近兩年的時間裏房價穩步下跌了15%左右。泡沫最嚴重的廈門和搶房最兇猛的成都、杭州(樓盤)也只回調10-20%。而絕大多數二三線城市才剛剛見頂,進入下行通道。

真正的崩盤應該是像燕郊那樣,猝不及防、毫無防備,一年之內,均價從限購前的3.5萬跌至2萬。只可惜這只是一個環京小鎮,無傷大雅、不成氣候,根本不會引發連鎖反應,影響金融穩定。倘若是北上廣深或者強二線城市下跌超過40%,那才是災難的來臨。

我們社會主義的優越性就在於,即使房價全面下跌,也絕不會出現全國性的房地產崩盤。因為,我們有限制交易的行政工具,我們有極強的幹預能力,比如限售,比如限價,比如某些我們還沒有發明出來的手段,絕不會任由開發商或者個人毫無幹預的恐慌性自由拋售,導致房價崩盤。可以說,最壞的結果也就是凍結交易,有價無市。

3

抄底之路

房價下跌才剛剛開始,只要調控政策不放松,下跌就會繼續。下跌多少,取決於高層的決心和魄力。

關於抄底,我給大家的建議是:

一二線城市抵借比高,杠桿率高,首付相對較低,所以,高層為避免崩盤,一二線城市的整體房價最大可控跌幅下限為30%。也就是說,一二線城市的抄底線為下跌30%。

因此,如果一手房7折甩賣,二手房能砍價到高點的7成,那麽,千萬別猶豫,趕緊出手。

三四線城市,由於棚改資金的大量介入,居民收入水平不高,抵借比低,杠桿率低,所以,房價最大可控跌幅為40%。絕大多數三四線城市在見頂後,都會處於滯漲或者陰跌,今後能否反彈,全靠天命,所以,剛需不需要等,投資不需要進。

對於三四線城市來說,下跌40%的概率極低。除非是炒房客集聚、本地剛需不足的城市,比如燕郊,事實上已經崩盤,並且基本見底。另外,西雙版納、大理(樓盤)、北海(樓盤)等炒作旅遊養老產業的城市,在暴漲之後,今後的跌幅也會像燕郊看齊。

在房住不炒的時代,全面刺激已經收手,房價暴漲不會再有。今後,房地產的唯一紅利就是鼓勵剛需入場的政策松動,這也是高層給樓市兜底止跌的最有力武器。務必密切關註,及時行動。

廣大剛需,奉勸你們趕緊從樓市崩盤的癡夢中醒來吧,找準時機、及時上車,才是人生正道。

本文首發於微信公眾號:諸葛找房。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:何一華 HN110)
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