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“金九銀十”涼了 未來房價會往哪兒走?

2018-11-06 19:41:34 和訊名家 

最近全國樓市正發生微妙的變化。

樓市“金九銀十”黯然收場

多家房地產研究機構的統計數據顯示,今年“金九銀十”周期黯然收場,房價“衝高回落”。

根據以往的經驗,每次房地產調控到了這個時候,政策就開始放松,然後房價反彈,重新進入上漲通道。這已經形成了一種規律,好像房價調控有一個周期性輪回,調控之後房價必然繼續走高。

不過,今年這種輪回似乎正在被打破了。

政治局會議只字未提房地產

每年10月底召開的政治局會議是定調第二年經濟政策走向的風向標,備受外界關註。人們總是習慣從每個字眼裏去摳,去理解中央精神的最新動向。不過,本次政治局工作會議的公告只字未提樓市政策和去杠桿。

這對於房地產行業來說,福兮禍兮?還要不要繼續“砸售樓處”?

為此,業內認為,只字未提對於房地產行業發展來說,是一個很大的利好。正符合了“沒有消息就是最好的消息”,房地產不要指望國家來救,只要國家不再針對房地產上緊箍咒就阿彌陀佛了。

在7月底的政治局會議上,對房價提出了罕見的嚴厲措辭。在業內看來,這對於房地產行業發展來說,雖沒有明確指出利空消息,但依據7月的會議解讀,房地產後續依然會延續調控,房地產也會保持長周期的穩定。

樓市“金九銀十”成色不足

最近有報道稱,全球最貴樓市——香港,房價也在繼續降溫,有人拿了4年的房子最後打7折才能賣出去。不少機構認為香港樓市已經出現逆轉,預計下半年房價可能下跌7%左右。要知道香港房價創造了連續15年上漲的神話。

內地的房價同樣也不樂觀,“金九銀十”傳統銷售旺季已經過去,但存在嚴重的“成色”不足的現象。

9月份以來,全國70城二手住宅價格指數環比漲幅回落明顯,環比漲幅縮小0.49個百分點。10月份以來,因開發商大幅降價而出現業主要求退房的報道多了,各地成交量放緩。

克而瑞地產研究中心數據顯示,在其監測的全國29個重點城市中,10月份商品住宅供應量為2028萬平方米,環比下降43%,成交量為2302萬平方米,環比下降6%,總的來看,本月整體成交表現不及2018年月均。

樓市陷入一片“涼涼”,房價繼續回落只是時間問題。

由於二手房市場房價“有價無市”,一個房產中介門店一個月也沒幾套成交。所以,二手房中介開始迎來關門潮,房產中介紛紛轉行,就連滬上知名房產中介——中原地產,也開始對員工進行薪酬減半,以減少運營成本。

“黃金時代”終結 房企融資收緊

“高位縮量震蕩,橫久必跌”!股市交易法則也適用於樓市。

在調控的背景下開發商們耗不下去了,密集到期的龐大債務,不斷提升的融資成本,逼得它們為了回收資金不得不“揮淚大甩賣”,

9月底龍頭房企萬科率先高調行動。手握1500億現金的萬科,竟然喊出了“未來三年的目標是活下去”,然後六折甩賣了廈門(樓盤)107幢別墅。

雖然被認為有言過其實之嫌,但“活下去”這三個字依然戳中了很多地產圈人士的痛點。

一時間,樓市風聲鶴唳,恒大和碧桂園也加入了促銷大軍,推出全國8.9億的大優惠,或把個別項目降到7折!

據克而瑞地產研究中心的統計顯示,近段時間以來,恒大、碧桂園、富力、保利、融創、中海等大中型房企陸續開啟促銷活動。由此也帶來了杭州(樓盤)、合肥(樓盤)、江西上饒等地出現一期業主不滿二期樓盤降價的“房鬧”事件。

據中原地產統計,年內累計房地產調控次數超過400次。

嚴厲政策下,房企融資首當其衝!突出表現就是大部分房地產企業非常缺錢,甚至到了資金鏈斷裂的地步。

10月30日,恒大發行18億美元的海外債,利率竟然高達13.75%,再加上手續費等因素,發行成本已經高達15%以上。而目前房地產行業凈利潤率也不過17%左右。

由此可見,房地產企業融資已經變為借新還舊的延續性融資,其成本已經高企到不可承受。

隨著房地產市場進入下半場,國內房地產巨頭們紛紛轉型,房地產行業第一梯隊的碧桂園、恒大和萬科,也都紛紛砸下重金向機器人、汽車、物流等新的產業進行拓展,“去地產化”儼然成為一種行業風潮,吸引著越來越多的房企加入其中,希望能夠實現更持續的增長。

回籠資金成首要目標

房地產下行已經成為社會共識,此時用不著國家再加碼,房地產市場大概率也不會逆勢反彈了。

中國指數研究院常務副院長黃瑜表示,四季度一二線熱點城市新房、二手房市場量價將進一步松動,中西部二線城市二手房市場量價也將率先出現回落,新房市場相對穩定,而多數獨立三四線城市新房市場後勁不足,市場將從上行進入平穩運行周期。

恒豐銀行研究院宏觀經濟研究中心主任蔡浩認為,進入四季度,在融資收緊、償債壓力增加、項目去化率下降的情況下,房地產企業或選擇以價換量,以保證現金周轉和完成年度銷售目標。

針對市場上一些專家認為,房價在2019年或迎來報復性上漲的觀點。有專家稱,當前的樓市無論是從銷售、投資,還是從房價、地價來看,2018年下半年不僅沒有見底!反而只是剛剛開始,直到2019年下半年都不太可能見底,所以明年房價更不可能迎來報復性的上漲。若從調控方面來看,2019年可能略有轉松,但也不可能全面放開,所以只能預望2020年了。也有觀點認為見底是2022年。2018年下半年開始下跌,19年繼續下跌,那麽一些地方或出來托市,不會放任暴跌,只會讓房價慢跌下去。

對於數套房的人來說,有錢的不會立馬拋售。剛需沒錢的就一套更不會賣了,拋的只有那些高杠桿炒房者。

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(責任編輯:何一華 HN110)
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