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香港樓市的冰川正在融化!買房者一夜變成負資產……

2018-11-06 21:07:29 和訊名家 

來源 綜合復利投資ID:fulitouzi21、齊俊傑看財經 ID:qijunjie82

圖片來源網絡 版權歸作者

房價跌了20%!買房者一夜變成負資產

香港,正在經歷一場狂歡後的慘跌……

2018年的中國香港,房價開始響起危險的信號。

地王流拍,買家違約,銀行加息,這個房價曾經冠絕全球的一線城市,房價開始進入下行通道!

來自鳳凰財經的新聞報道,香港不少郊區樓盤(不具體點名)房價成交已經實質性下跌達20%,香港某些在近期買入房地產的投資者,成為負資產所有者。

1

負資產是

什麽意思呢?

負資產住宅意思就是住宅目前的資產價值尚不夠還剩余貸款。出現這種現象的原因就是房價跌了。

圖:香港每平方英尺樓價走勢圖(1平方米=10.764平方英尺)↓↓↓

20年以來,香港房價如坐過山車一般——1997年10月份達到高點,2003年跌到谷底。2008年3月份到達階段性高點之後,再次下跌,但總體趨勢是上漲的。

雖然期間,香港對樓市調控使出了多項辣招:高印花稅,空置稅,但都壓不住房價的上漲。背後有一股神秘的力量,就是內地炒房客。

一個內地居民想在香港買房子,僅印花稅就高達房價的30%;香港居民購買二套房,也差不多是這個稅率。也就是說,一套1000萬元的新房,僅印花稅就可以高達300萬,但仍然抑制不住房價的上漲。

直到香港房價2015年9月份達到歷史高點,再次開啟暴跌。

看到這裏,大家心裏應該有數了,房價下跌是從2015年底開始,香港開始跟隨美國進入加息的通道而發生的。

加息成為壓倒香港房地產的最後一根稻草

當低利率時代遠去,也就意味著一個地方的高房價要畫上endding了。

在今年9月份,香港金管局總裁表態—— 香港的利率將追上美國。

所以,大家明白了嗎,加息最終成為壓倒房地產最後一根稻草。

當銀行貸款利率上升,

流動性拐點的到來,

樓市的資產風險首當其衝,

所以,遠離樓市將是一些人認為正確的選擇。

所以,你會看到,金融家俱樂部的富豪們在年初都賣光了香港的房產。

2香港樓市冰川正在融化

半年之前,我們就說過,全球樓市最危險的地方,就是我國的香港,之所以這麽說,是因為香港樓市有跟內地一樣逆天的住房收入比。但他還必須跟隨美國加息,之所以之前還那麽強,就是預期在頂著,而現在這股勁終於開始泄了。

根據香港房地產信息網站數據顯示,截至10月26日,今年以來香港已經出現36起購房違約案例,而去年全年僅出現9起。這些違約主要發生於上車盤當中,也就是我們所說的老破小,屬於最便宜的房子。一般房屋總價低於800萬港元。

這種違約是認購的房子,到時候不要了,比如不久前,新界大鋪一處樓盤,一間價值725萬港幣的房產被買家突然取消認購。而這樣做的代價就是,買家將損失5%的定金。相當31.6萬元人民幣。這在香港也差不多是半年到一年的收入了,大家寧可錢不要了,也不繼續投入,可見,房價已經跌過了5%的幅度。而且讓人看不到希望。中秋節之後,香港新界就出現了很多上車盤降價的情況,而且目前降價幅度已經超過了10%,降幅最大的地方,相比於7月最高價已經低了20%。香港賣房論的是平尺,差不多10平尺是我們說的1平米,所以香港房價近2萬一平尺,也就是20萬港元一平米,差不多17萬人民幣,在我們眼中,香港房價依然是天價。

前幾天還有一個統計,瑞銀集團發布了全球房價泡沫指數,香港排名第一,瑞銀的研究表明,香港房價泡沫聚集速度快於其他城市。如果以房價收入比為指標,2008 年在香港市區買一套60 平方米的房子要攢12 年薪水,今年已經漲到22 年。但去掉房子面積和購買地點的限制,全港房價收入比達到46 倍。也就是香港市民平均46年的收入,不吃不喝才能買套房。有人說為什麽沒有我們內地的城市,因為按照瑞銀的算法,以5倍房價收入比為基數(即五年家庭年收入可以買一套房),房價超過5年收入基數的有泡沫,每增加一年房價泡沫指數增加0.2,即10年房價收入比,泡沫指數為1,15年為2,20年為3,而超過20年就不予以評估了。如果按這個標準,北上深房價收入比都已經遠超過了20年,因此,就不在評估之列了。不過國內的研究機構,也做了一個統計,我們還是很保守的,結果顯示,從房價收入比來對比,我們的泡沫程度還真不次於香港。

說過很多次了,香港樓市的考驗是最大的!

首先,他是全球房價絕對值和相對值都是最高的地方。他們收入是很高,但買房負擔更高,在香港買房的錢,已經可以在美國紐約洛杉磯或者舊金山買更好的房子了。

其次,香港經濟明顯失速,已經找不到來時的路了,這麽多年香港還是在指望金融地產兩大行業,他原來興家之本,制造業已經因為高成本完全喪失優勢,而貿易自由港,也已經隨著內地一眾城市的對外開放,而被搶生意。目前金融還能撐著,主要是國內的資本項目還不開放,但未來這種優勢會逐漸的喪失。

第三,香港在跟隨美國加息,已經加了好幾次了,目前香港按揭貸款利率最優惠的也達到了5.125%,加息是摧毀資產泡沫最有力的武器,所以房價已經壓力山大。第四,內地樓市熱潮褪去,外匯方面的管制也越來越緊,所以內地去香港買房的買家正在減少。香港樓市最大的資金來源正在消失。第五,香港最近還要征收空置稅,這讓囤房的炒家和開發商加緊出貨。

總之,香港樓市目前是全球樓市最危險的地方,最重要的還有一點,那就是他們有樓市崩盤的傳統,每20年就會發生一次樓災,香港上一次樓市慘痛的教訓還是在1998年的亞洲金融風暴之中,這場樓災一直持續到了2003年,如今已經是15年,那麽這次會不會在劫難逃呢,我們還是拭目以待。

香港樓市是內地的標桿,特別是深圳(樓盤)會看著香港,如果香港樓市下來,那麽深圳的樓市也會遭遇到極大的信心挫折,榜樣的力量是無窮的,沒有了香港,深圳也就失去了漲價的方向。所以香港樓市下跌,很可能率先帶動深圳,進而帶動北京(樓盤)上海(樓盤)廣州等一線城市房價進入降價快行道。從這個角度看,明年起碼一線城市的房價並不樂觀。買房自住的剛需,沒有辦法,如果不早買,貸款可能會逐漸收緊,而投資客最好小心了,趨勢已經發生了逆轉。註意我們說的都是住宅,不要再問我商鋪和公寓,商鋪和公寓的還不如住宅,他們已經基本沒有流動性了。也就是說你買來容易,脫手難。

3

成為負資產

你的生活將變成怎樣?

這件事要這樣來看:

房子的最大作用還是用來自住,只要你懷著這樣的心態,紙面上的身價縮水還是膨脹,都和自己沒有太大的關系。

(1)如果樓價大跌,你“不幸”成為負資產,那麽,你可能會收到銀行的“大信封”,為了對抗風險防止按揭者違約,銀行會要求你補充抵押物,因為你的資產價值,已經不足貸款價值了。

(2)更多的時候,應該樂觀點看,只要你還有份工作,能夠負擔每個月的房屋貸款,那對生活的質量,也沒有太大的影響。

(3)最糟糕的,你申請破產,把房子換給銀行,過一種沒有資產的生活,也未嘗不可。

說個栗子,影帝湯姆漢克斯自編自導自演的電影LarryCrown,就講述了一個在金融風暴之下的雙失中年男的勵誌故事。

失業,失婚的男主人公,做起了小餐館的廚師,還去社區大學進修經濟學,最終發現,原來可以選擇不做房奴,過更節儉,但是質量更高的生活。

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(責任編輯:何一華 HN110)
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