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物業公司排隊上市 新城之後還有佳兆業

2018-11-07 06:42:46 第一財經日報 

  2018年5月4日,佳兆業物業已向投資者配股1.4萬股,占資本化發行完成前已發行股份的1.4%,總代價為700萬港元。

  11月6日,新城控股旗下的物業公司新城悅(01755.HK)在港交所敲鐘,又多了一家去資本市場講故事的物業公司。物業公司上市始於花樣年旗下的彩生活(01778.HK),目前已有一家物業公司在A股上市,九家在港交所主板上市。

  如果順利,佳兆業物業很快就會加入這夥上市大軍中。

  11月5日晚,佳兆業(01638.HK)發布分拆物業上市的相關公告,知會股東關於厘定保證配額的記錄日期為11月19日,股東有權優先認購申請佳兆業物業股份,而保證配額視持股量而定。

  復牌後不久,佳兆業就透露出分拆物業公司上市的消息。今年6月22日,佳兆業向港交所遞交物業公司上市申請表格。

  根據港交所披露的佳兆業物業聆訊資料,截至2017年末,佳兆業在管的物業建築面積為0.24億平方米,共計119個項目,其中100個住宅項目19個為非住宅項目。

  2015年12月31日,佳兆業物業的在管建築面積就有0.183億平方米,至2017年12月31日,僅增加至0.24億平方米,年復合率為14.5%。

  近年凡是包裝物業板塊上市的地產公司,面對投資人時總躲不開根本一問——管理規模多少了?

  即便是2017年12月31日以來,佳兆業物業有了新的發展動態,也不過是在管物業數目增加6個,包括3個住宅物業和3個非住宅物業,總在管物業面積從2017年12月31日的0.24億平方米增加0.01億平方米至0.25億平方米。

  作為沒有規模增長優勢的新成員,佳兆業物業如何給資本市場講新的故事,鋪陳更潮流的商業邏輯?或者應該思考,資本市場更需要何種物業公司,物業管理行業的進步到底是不是靠幾個物業公司上市來推動。

  佳兆業物業共分為四大物業線,分別為物業管理服務、交付前及顧問業務、社區增值服務及智能解決方案服務。

  值得說明的是,社區增值服務,是指出租停車位、空間租賃、從第三方商戶購買家居生活產品及服務再轉售給住戶;而智能解決方案服務也就是向物業開發商或其他領域的物業管理公司提供智能解決方案服務。

  與行業中的物業管理公司一樣,佳兆業物業也采用包幹制和酬金制兩種收益模式收取物業管理費用。

  2015年,佳兆業物業的收入為4.78億元(人民幣,下同)、凈利潤總額是0.577億元;2016年,佳兆業物業的收入為5.39億元,凈利潤總額是0.581億元;2017年,佳兆業物業的收入為6.69億元,凈利潤總額為0.714億元。

  收入結構方面,佳兆業物業的物業管理服務、交付前及顧問服務,近年一直是公司收入的大頭,至於社區增值服務、智能解決方案服務,至2017年末,加起來收入占比不過是15.7%。

  毛利率方面,由於近年人工成本不斷擡升,物業管理服務、交付前及顧問服務的毛利率不斷下降。2015年,物業管理服務的毛利率尚且有34.6%,但到了2017年末,僅有31.9%;交付前及顧問服務的毛利率在2015年有36%,但到了2017年只有28.8%。

  反而是社區增值服務和智能解決方案服務兩塊的毛利率呈現上升勢頭,到2017年底,其毛利率分別為37.2%和26%。這是人工成本最少的兩塊業務,毛利率理應有更出色的表現。參考彩生活2018年中報,其增值服務的毛利率達71.8%。

  縱觀收入結構、商業模式,以及佳兆業物業近三年的收入、毛利率表現,很難說佳兆業物業表現亮眼。

  據佳兆業物業綜合流量表,2015年,公司經營活動所得凈現金流為負0.57億元,到了2016年轉正,2017年暴增至0.23億元;2015年,公司融資所得凈現金流為0.80億元,2016年增加至5.29億元,但2017年卻暴跌至負3.46億元。

  佳兆業物業不是以介紹形式上市,懷揣強烈的融資欲望。

  佳兆業持有佳兆業物業98.6%權益。按計劃,拆分及上市完成後,佳兆業將持有佳兆業物業不少於50%權益。

  值得一提的是,在提交上市申請資料前,2018年5月4日,佳兆業物業已向投資者配股1.4萬股,占資本化發行完成前已發行股份的1.4%,總代價為700萬港元。

  目前,佳兆業物業的招股價未定,但佳兆業表明,股票發售所得款項凈額將用於收購物業公司、收購能與公司互補的社區增值產品和服務公司、開發和推廣K生活移動應用程式及社區增值服務、開發智能管理程序、補充運營資金等。

  佳兆業稱,分拆物業公司能建立其作為獨立上市公司的身份,並擁有獨立融資平臺,能直接通過資本市場進行股本或債務融資,幫助物業板塊加速拓展,改善財務表現。

  今年7月以後,物業股隨大市調整,多家公司先前上漲的股價紛紛回吐,又進入新一輪陰跌期。新上市的物業股能迎來好行情嗎?也許不重要。多位資本界人士言明,能上就好了,至於破發與否,容不得太多考慮,正如如今房企融資,誰還優先考慮成本呢。

  佳兆業稱,本次建議分拆有待佳兆業上市委員會、董事會、佳兆業物業董事會最終決定,再考慮市場因素,不一定能實現分拆。

  

(責任編輯:嶽權利 HN152)
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