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地產業入冬?

2018-11-07 08:49:52 法人 

  對於地產行業來說,要增強宏觀調控措施的透明度、可預期性和穩定性,不能朝令夕改。要強化公平性,打造一個誠實信用、公平公正、多贏共享的房地產市場

  文 《法人》記者 李立娟

  10月26日,在股市一片低迷狀態下,地產股卻逆勢上調,逾10家個股漲停。引起此番資本市場震動的,被認為是日前關於“樓市限購全面放開”的消息。不過,關於這則消息,在10月25日已經被定性為謠言。

  10月29日,新華社發表《如何看待未來房價走向?》的文章,再次強調,決不會允許房地產調控半途而廢、前功盡棄。可謂是對近期傳言的正面回應。

  國慶期間,上饒、上海(樓盤)、杭州(樓盤)等地都出現了因為項目降價而引發的業主打砸售樓處事件。

  近三年來,每年12月的中央經濟工作會議,對於樓市的定調,從2015年底的“去庫存”到2016年底的“房住不炒”,再到2017年提出的“租購並舉”,調控思路的變化也在一步步引導樓市變化。

  今年的中央經濟工作會議還未召開,但是,網上不斷出現樓市要“涼”的各種討論,在市場神經緊繃、價格博弈正酣之時,任何影響房價的風吹草動,或許都會引發市場軒然大波。

  從高速發展到態勢平穩

  “10月,國家統計局發布2018年9月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況,從環比初步測算,9月,四個一線城市新建商品住宅銷售價格由上月上漲0.3%轉為下降0.1%,二手住宅銷售價格由上月持平轉為下降0.1%,二三線城市房價環比漲幅回落。”中研普華研究員胡麗就現下房地產市場的具體情形對《法人》記者描述道。

  “我認為均價角度並不能說明很大的問題,需要關註的是二三四線城市,已經出現了10%至20%實質性下降的結果。因為在國家統計局或者其他三方的一些機構的數據看,一般情況下都是一個均價或者一個指數的數據,但是有很多結構性因素在內,不一定反映出價格出現環比下跌的因素,更直觀的還是進行個案的比較。”同策研究院首席分析師張宏偉如是對《法人》記者說。

  在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,從當前房價下跌數據看,類似百城數據其實說明很多城市近期確實下調了房價的數據,說明市場難以支撐,自然需要調低價格。

  中國人民大學商法研究所所長劉俊海同時對《法人》記者說:“我個人還是希望延續一線城市維持回落,二三線城市漲幅有所回調的態勢,還是要凸顯‘房子是用來住的,不是用來炒的’基本定位。”

  他進一步說,現在的樓市受制於各方面因素的影響,其中主要還是供需關系,比如城中村、棚戶區改造的影響,很難一概而論。對棚戶區改造的主要目的是改善當地居民的居住條件,但是如果價位過高,當地居民則難以承受。所以應以普通百姓的民生為基本,如果改造成為高端的商品房,這樣沒有任何的實質意義。

  嚴躍進進一步對《法人》記者說,對於當前房地產來說,交易不好,自然會有調整。從實際情況看,當前房地產市場本身也受到供給過多的影響,價格調整也是必要的。

  但是,張宏偉對《法人》說,從樓市形勢來看,2018年上半年原則上應該問題還不大,各類城市表現基本面比較良好。下半年開始,尤其是從三季度開始,過了十一前後階段,現在整個市場的下行速度還是比較快的。上半年開始,一二線城市已經開始調整,三季度就實質性開始調整。另外,到了三季度、四季度開始,三四線城市也開始逐步進入調整期。所以,現在整個市場下行的趨勢還是比較明顯的。

  今年下半年的大嚴查,包括相關執行方面的大檢查動作的落地、棚戶區改造貨幣化安置比例的一些降低等。尤其是對金融機構,對開發企業融資渠道監管的收緊,導致開發企業很難融資的資金,形成資金面壓力大,所以說,這個時候企業為了回籠資金,必然要通過降價的方式加速回款。

  張宏偉進一步說:“我認為現在市場已經進入一個調整階段,在多種政策疊加的背景下,價格出現了實質性下降的趨勢,尤其是三季度開始的這種趨勢的延伸,有可能會延續到明年三季度。”

  對於老百姓(603883,股吧)而言,最關心的可能是房價。近期全國樓市打折潮來襲,萬科董事會主席郁亮稱,房地產行業的轉折點已經到來。但是,在湖南芙蓉律師事務所主任陳平凡看來,萬科董事會主席郁亮所稱“房地產行業的轉折點”主要是指商品房預售制度是否會被取消。

  陳平凡表示,房地產市場的交易風險和問題主要是源於商品房的預售制度,2006年兩會上,就有全國人大代表建議取消商品房預售制度,此後建議取消的呼聲從未間斷。2018年,廣東省房地產行業協會發文提出“建議在一些城市逐步試點取消預售制度”,此文雖然只是征求意見,但也隱含著“取消商品房預售制度的額時代或許即將到來”。那麽到時候,“轉折點”就真正的到來了。

  胡麗同時認為,房地產行業在國民經濟中的支柱地位由來已久,但是根據市場發展的基本規律,任何一個行業都不可能永久保持高速,房地產目前就是從一個高速發展的狀態轉入另一較為平緩一些的發展狀態。

  “房地產市場的傳統經營模式也受到了衝擊。”胡麗進一步說,一個又一個互聯網運營模式,不斷打破行業舊秩序,快速滲透商業貿易、娛樂電影、餐飲等行業之後,房地產行業傳統經營模式受到衝擊是意料之中的事情。

  劉俊海則認為,房地產的經營模式必然受衝擊、受影響,但是開發商隨意降價的行為,這是違背商業道德的。

  住建部日前公布《住房城鄉建設領域信用信息管理暫行辦法(網上征求意見稿)》,該意見稿列舉了住房保障、房地產市場方面、住房公積金方面、建築市場和工程質量安全方面、標準定額方面、城市建設方面等存在的101種行為,情節嚴重或社會影響較大的,將被列入失信聯合懲戒對象名單。

  “我認為都會影響房地產開發公司的經營模式。”劉俊海強調。

  “全面取消限購”系謠言

  近年來,限購與取消限購政策輪番上陣,限購早已成為城市買房群體習以為常的“門檻”,從2010年起已經實施八年有余。到2014年初,在限購影響下,樓市成交萎靡不振,直到呼和浩特(樓盤)在全國首個宣布取消限購,引發了限購松綁的“多米諾效應”,全國救市的聲音此起彼伏,到2015年,最終全國僅剩北上廣深四大一線城市堅守。

  “全面取消限購”謠言不斷,在劉俊海看來:“原則上尊重市場規律,市場無形之手發揮作用。盡量不限購,市場不失靈的時候別限購,市場失靈的時候再進行限購,慎用限購,窮盡別的手段時,再進行限購。”

  陳平凡同樣認為,謠言不斷主要是信息不對稱造成的,買房者獲取房地產信息的渠道有限,加之普通買房者對於限購政策的解讀有時候不太到位,那麽買房者在聽到一些沒有根據的傳言時,因不了情情況,很容易信以為真。

  他進一步說:“一線城市未取消限購的原因主要是為了抑制房價過快上漲,體現了國家及一線城市政府對於房價的宏觀調控以及抑制房價的決心。限購可以抑制炒房團,可以一定程度上打破房地產供不應求的假象,可以達到讓房價降低的目標。房地產的價格就可以受市場經濟正常調節,就可以抑制通貨膨脹。”

  嚴躍進同時對《法人》記者說:“大體上說,房地產最大的問題就是數據失真,即很多限價下其實市場規律是扭曲了,未來需要還原一個真實的市場。”

  他進一步說,廣州(樓盤)此前對於限價政策放寬,和類似“雙合同”的查處,其實也是引起了很多討論,這也說明當前房地產市場確實存在很多問題,這樣就帶來了很多尷尬。對於此類尷尬來說,或也引起了監管層的註意。從廣州本身價格本身的一些問題上,可以看出,很多城市也有類似的困惑。

  張宏偉則認為,與其說現在房地產市場是去庫存的壓力,不如說是補庫存的壓力。其實,現在各個城市庫存量並不是很大,並且現在預售審批速度也並不是太高,所以說加快這個補庫存的速度,是目前面臨的第一個問題。

  第二個問題是,過去兩年出讓的高價地王即將入市,怎樣去入市、怎樣解決這些高價入市的問題,現在在一二線城市還是一個普遍問題,目前還沒有解決方案。但是,這些項目還在往前推進,但又因拿不到證導致不能出售,形成一個堰塞湖的庫存,這個問題在房地產市場還比較突出。

  “救市”並非一言即可

  時間拉回至2008年,杭州萬科四大項目8.5折開盤引發售樓部被砸。在此後為時不久的樓市低迷期內,多地政府為了穩定市場、防止房價過度下跌,相繼出臺一系列救市政策。而這一輪的樓市調控已經延續超過30個月。

  今年10月,多地又出現售樓處被砸、業主維權事件。“會不會引發救市”開始在市場上種下一顆懷疑的種子。在嚴躍進看來:“實際上救市公開的內容不多,但近期包括杭州、深圳(樓盤)等城市關於房貸利率到了頂部的說法,其實說明了一點,即房地產市場未來還是會有新的機會的,寬松也是有可能的。”

  胡麗認為,經驗主義者總是在社會中占據一定的主導地位,但是從分析中央政府與地方政府對房地產市場的依賴性和態度可覺察到其中端倪,政府方面勢必會采取一定的行動來遏制惡性事件發生,但是救市與如何救市並不是一朝一夕的事情。

  “市場潮起潮落有漲有跌,不能依托於政府‘救市’,政府應該專註於提供好良好的公共服務,建設法治政府、服務型政府,特別建立新型政商關系,保護好公民的私人財產權利、呵護企業精神,弘揚企業家精神,我認為這個更為重要。”劉俊海認為。

  張宏偉則認為,2019年三季度、四季度之後,市場的調控政策、風向才有可能出現一些轉變。首先,市場調整需要時間,如果說市場調整到位了,那麽才有可能出臺政策轉向,如果沒有到位,則可能性不大。

  另外一個就是宏觀經濟壓力的考慮,現在宏觀經濟應該說還是處於一個穩定增長的態勢,三季度在受到國內外因素綜合影響的情況下,可能壓力會比較大。那麽在這種壓力比較大的情況下,應該利用房地產拉動經濟的性質,在經濟下行的大環境下發揮作用。

  “所以我認為,一年以後,還要進一步觀察整個經濟增速以及房地產市場調整情況的深度,來進一步決定整個政策走向。”張宏偉對《法人》記者如是強調。

  堅持市場基本屬性

  目前,房地產行業的調控主要是由政策決定的。出現這種局面的原因,在胡麗看來,房地產行業對政策的敏感性相對於一般產業要強得多,房地產行業體系龐大,調控需要政府政策的撼動。房地產行業調控是一個長期話題,應該重點思考如何調整各種關系,形成比較健康的房地產自我調節體系。

  “隨著樓市成交持續降溫,後期的調控政策隨著市場變動發生調整也是必然。”嚴躍進對《法人》記者說,應該說調控本身都沒問題,但是嚴查炒房也是必要的,後續適當要對二套購房進行關註,尤其是置換中的金融支持。此類政策其實也是希望房價統計真實有效。當前各地在穩定房價中出現了一種做法,即“葷素搭配法”,即高價項目和底價項目搭配,進而每個月的房價不至於過高。這樣做短期問題不大,但中長期看,高價項目越來越多,通過搭配的做法也容易幹擾預售的節奏。

  “另外在網簽數據上,實際上也存在很多貓膩,包括一些房價在備案價上管控比較嚴厲,這個時候看上去網簽數據不高,但很顯然可能存在一些私下亂收費的情況。”他進一步說,從房地產行業研究等角度看,房地產數據不真實,也容易誤導市場預期,或者說房地產市場的價格其實本身就是晴雨表,目前這個價格數據不真實反映具體情況,也會影響市場的決策。

  所以,此類統計工作要積極到位,一定程度上也說明房地產市場需要把穩定房價和展示真實市場等工作結合起來。各類房價數據不真實等情況,都需要積極做規範,這樣也有助於更好地評估房地產市場的調控效果。

  針對如何調控房地產市場,胡麗對《法人》記者說,短期應該集中於如何增加供給方面,供給上去了,需求中的恐慌因素有所減少,則市場更容易平穩。打擊囤地和囤房,很多地方政府已經在清理一些閑置土地,這對於增加供應、減少投機性需求大有幫助。

  劉俊海則認為,房地產市場應堅持市場的屬性,堅持市場配置資源的決定性作用。同時,在市場失靈的時候,通過政府有形的宏觀調控之手,維持房地產市場的理性,關鍵的就是避免房地產拖累實體經濟。

  他進一步強調:“另外,對於相關取消商品房預售的報道,其實我2004年始就一直主張這樣的觀點:預售是商品房市場的‘萬惡之源’,可惜當時沒能得到認可。現在出現的各種問題,可以說房地產市場拖累了整個國民經濟。如果房價打壓下去,資金的流向,比如說2008年的4萬億,這個可能會引發通貨膨脹。”

  “所以我認為,房地產市場要尊重市場本身規律,而非是通過人為的、違反市場規律的宏觀調控。”劉俊海說,在這種情況下,房地產開發商業模式必然受影響,但這個影響是良性的,就是要打造一個風清氣正、誠實信用、公平公正、多贏共享、包容普惠的房地產環境。尊重市場規律以及法治規律,堅持消費者權利保護優先,這個“牛鼻子”不能動搖。

  另外,要增強宏觀調控措施的透明度、可預期性和穩定性,不能避免朝令夕改。要強化公平性、打造一個誠實信用、公平公正、多贏共享的房地產市場,要讓企業和企業之間公平競爭,企業和消費者之間公平交易,平等博弈,這種消費者友好型的房地產市場生態環境,並非僅僅是發展房地產市場,打壓其他行業,也非直接打壓房地產市場,要理性地看待。

  “房地產市場只是諸多商業模式之一,是諸多產業鏈條當中的一個環節而已,所以要保持從容的宏觀調控心態,還要弘揚尊重和保護產權的精神,要呵護契約精神。”劉俊海進一步對《法人》記者說。

  陳平凡最後對《法人》記者強調:“限購等政策主要是為為了抑制房價漲幅過快,導致房產大多數被炒房團囤積,而真正有需求的老百姓買不起住房,買不到房。但是房地產商等經商主體的盈利目標也需要實現,因此,當房地產市場達到良性競爭時,國家的宏觀調控政策也可以適當放松。但是具體的調整細節,則需要住建部等部門根據市場的實際情況屆時才能制定。”

  

(責任編輯:嶽權利 HN152)
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