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京城房企一哥首開花10個月 終於完成50%全年業績目標

2018-11-07 14:04:58 每日經濟新聞 

  10個月,“京城房企一哥”終於完成了50%的全年業績目標

  現實有些骨感。

  今年前四個月,首開僅完成全年目標17%,業內分析:大器晚成。

  今年前六個月,首開完成了全年目標的30%,業內評價:任重道遠。

  今年前十個月,首開終於完成了全年目標的50%,業內卻哀鴻一片:要好好“活下去”。

  距離2019年僅剩下不到兩個月的時間了。

  盡管龍頭房企開始哭訴要“活下去”,但2018年前10個月,銷售破千億元的房企還是增至了24家,其中不乏中梁、正榮、金茂、金科、富力等新貴,今年10月,它們首次跨入了千億俱樂部的陣營。

  也有房企黯然失色,比如京城“房企一哥”北京(樓盤)首都開發股份有限公司(下稱首開)。在2017年年報中,首開曾提過2018年完成1017億元的目標,但就目前的銷售狀況看,若要達成此目標,還需完成超400億元的銷售業績——在剩下不到兩個月時間裏。

  對於首開能否順利完成業績目標等問題,11月6日,“鎂刻地產”記者聯系了首開股份(600376,股吧)宣傳部相關負責人,該負責人以“這個問題無法回答”為由拒絕了記者的采訪。

2018年1~9月部分房企全年銷售目標完成情況。

  2018年1~9月部分房企全年銷售目標完成情況。

  重倉北京遭遇市場低谷

  事實上,在被稱為北京最嚴調控的“3·17”新政實施以來,調控趨嚴,京派房企生存空間逐漸逼仄。

  今年1~9月,北京市場合計商品房住宅類簽約僅1033.47億元,甚至低於2014年同期,在均價已然翻倍的基礎上。

  回顧2017年,首開還算意氣風發,以257.1億元業績繼續蟬聯房企北京銷售排行榜冠軍,但這與其2016年在京取得的343億元銷售業績相比,依然出現了明顯下滑。

  不過,理想豐滿的首開依然選擇在實現全年合約銷售692億元業績的時候,提出了千億目標。

  半年報顯示,2018年上半年,首開銷售金額同比下降達20%。不僅如此,首開在房企銷售排行榜中的排名也呈現出逐年下滑趨勢,由2016年的20名左右下跌到如今的40位上下。

  甚至在北京,首開“房企一哥”的地位也出現動搖。根據克而瑞發布的北京2018上半年房企權益金額榜,首開以40.68億元排在第三位,次於中海和萬科。

此外,就2017年年報數據來看,對比於遠洋、富力、世茂等同規模房企14%以上的凈利潤,首開凈利率則不到10%。此外,在房企紛紛以高周轉進行快速擴張時,首開依然保持低周轉的狀況,存貨周轉率持續下降至在2015年~2017年分別只有0.17、0.19和0.19,遠低於行業平均水平。

  此外,就2017年年報數據來看,對比於遠洋、富力、世茂等同規模房企14%以上的凈利潤,首開凈利率則不到10%。此外,在房企紛紛以高周轉進行快速擴張時,首開依然保持低周轉的狀況,存貨周轉率持續下降至在2015年~2017年分別只有0.17、0.19和0.19,遠低於行業平均水平。

首開近年凈利潤情況。數據來源:wind
首開近年凈利潤情況。數據來源:wind

  聯合拿地的去化隱憂

  作為北京本土國資企業,首開曾長期占據北京地區房企銷售額第一名。2017年,與同樣以北京為大本營的首創置業相比,首開679億元的銷售額還略高一籌,但到了2018年上半年,首開簽約金額為308億元,首創置業則為361億元,首開反而落後53億元。

  業界評價稱,首開的轉型始於2015年7月潘利群上任董事長之後,其一改以往謹慎路線,大舉攻城略地,以開放的心態,經營著獨特的“朋友圈”。也正是在當年,首開重回京城銷冠。

  “鎂刻地產”記者註意到,首開2017年在京豪取15塊地。根據北京市規劃和國土資源管理委員會官網土地成交信息計算,2017年,首開在大興區、朝陽區、順義區等各區域分別拿地,規劃建築面積總計達253.7萬平方米,成交金額超過637億元,坐穩北京土地市場“一哥”位置。

  如果再仔細看,首開選擇的都是聯合拿地,持股比例不高於51%,不控盤、不操盤——這不僅為其分擔了地價快速攀升帶來的潛在風險,也令其在市場上的參與度持續提高。

  然而聯合拿地後的合作開發項目涉及並表問題。比如,萬科和首開在北京開發的萬科中心,首開僅是財務投資角色,業績則出現在萬科的財務報表中。這在一定程度上拉低了首開的財報表現。

  在經歷了去年的激進拿地後,首開調整了節奏。“鎂刻地產”記者註意到,今年上半年,除通過增資擴股方式獲得北京城誌置業有限公司49%股權以參與開發北京管莊項目外,上半年首開的土地全部位於京外。而卡在“銀十”最後一天,首開金地聯合體以49.8億元,一口氣拿下北京市朝陽區崔各莊鄉兩宗限競房地塊,溢價率分別為17%和27%。

半年報顯示,首開報告期內可供出售面積2126.48萬平方米,已售出面積120.42萬平方米,去化率僅約5.7%,與去年同期8%的水平相比下滑不少;從已披露的其他房企業績來看,碧桂園和融創在去化率這一指標上分別達到70%、85%。

  半年報顯示,首開報告期內可供出售面積2126.48萬平方米,已售出面積120.42萬平方米,去化率僅約5.7%,與去年同期8%的水平相比下滑不少;從已披露的其他房企業績來看,碧桂園和融創在去化率這一指標上分別達到70%、85%。

  今年前八個月,首開實現簽約面積167萬平方米,同比下降22.12%;簽約金額435億元,同比下降14.84%。根據克而瑞的數據,首開前10個月的銷售額是595億元,而去年是577億元。至此,2018年僅剩不到兩個月,相對全年1000億元銷售目標而言,還存在405億元缺口,首開仍面臨不小的推盤壓力。

  今年7月,在被問及能否完成今年1000億元目標時,潘利群曾表示:“如果沒有重大變化,按照我們目前的情況,按照我們的在手資源分析判斷,千億目標是可以正常完成的。”

  永續債侵蝕融資“金身”

  按照首開董秘王怡的說法,去年公司在北京拿地多主要是因為此前在北京拿地相對較少,想多補充一些土地。

  只不過,首開一邊在土地市場搏命廝殺,另一邊卻四處化緣,畢竟投資拿地所耗費的大量資金,僅靠銷售回款遠遠不夠。在補充流動資金方面,首開借助了多種“輸血”方式,包括但不限於發行債券、向銀行融資,甚至賣掉子公司,以“假股真債”的方式融資。

  受惠於國企身份,首開的融資成本連年下降,同時利息費用也維持在了較為穩定的水平——中期20億元左右,全年40億元左右。這使得首開的資本化利息波動較小,財務費用穩健。

  但首開的融資金身卻存在著“罩門”:令首開飽受外界質疑的,是其持續多年且長期高企的永續債。

首開未到期債券(單位:萬元)。 數據
首開未到期債券(單位:萬元)。 數據

  首開是A股上市公司中發行永續債規模最大的房企,規模僅次於在港上市的恒大和碧桂園。今年初,首開方面曾表示“首開股份永續債的資金成本與公司債相比差異不大,選擇其作為融資方式可以豐富公司的融資渠道,公司過往及今後也將繼續適度控制永續債規模”。

  克而瑞發布的報告顯示,去年主要上市房企的加權凈負債率(永續債作為權益)約91.09%。2017年,在未計入永續債情況下,首開的資產負債率為80.59%,而將永續債計入債務之後,首開的資產負債率達到114%。從今年的三季報看,首開報告期內的總資產為2673億元,但總負債為2186億元,負債率為81.7%。

值得註意的是,較於截至2017年2月累計的110億元永續債,盡管首開上半年永續債有所降低,但依然保持著約80億元規模。

  值得註意的是,較於截至2017年2月累計的110億元永續債,盡管首開上半年永續債有所降低,但依然保持著約80億元規模。

  克而瑞分析稱,永續債往往是前2~3年利息成本相對較低,此後則會大幅上漲,如果房企有足夠的存量以及銷售規模,在“低息期”內償盡債務還是可以實現的,但對於其他中小房企而言依舊需要謹慎選擇。

  此外,今年初,首開的總市值為269億元,市盈率22.08倍。而目前,首開的總市值已經降到176億元,市盈率7.63倍。

  “鎂刻地產”記者就首開目前的經營狀況、銷售狀況和現金流狀況等問題向公司相關部門發去采訪函,但截至發稿時未獲回復。

  記者|林菁晶 陳夢妤

  編輯|甄素靜

(責任編輯:李佳佳 HN153)
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