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多地試點現房銷售 何時打開“新窗口”?

2018-11-07 15:11:06 中國建設報  張忠山

  近期,關於今後實行商品房預售制還是現房銷售的討論多了起來。在過去20多年的市場化歷程中,商品房預售制度始終扮演著房地產市場“四梁八柱”之一的重要角色,在一定時期內緩解了住房供應不足的問題,也成就了近年來行業較快的周轉速度。

  但預售制度也給房地產市場帶來了不少問題,“先交錢再收房”的發展模式存在很多不可預料的風險因素,導致購房者往往處於被動地位,甚至面臨巨大的資金損失風險。如果開發商因資金管理不善出現資金鏈斷裂,還會出現“爛尾樓”等一系列問題。

  商品房預售制度的歷史功過還有待市場檢驗,但在今後應該實行預售制還是現房銷售的討論中,許多專家學者已經把二者的利弊基本厘清,不少觀點認為現房銷售是大勢所趨,但短期內不會全面推廣。

  現房銷售“風起”

  風起於廣東。

  今年9月,廣東省房地產行業協會向各副會長單位下發了《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》,表示廣東省對商品房預售制度進行了調研,擬“逐步取消商品房預售制度,全面實施現售”。隨後相關部門出面澄清,該文件只是征詢意見稿,並非真的實施。但一場關於商品房預售制度和現房銷售的討論已經由此展開。

  “廣東是住房市場發展較早的城市,當前現房銷售的試點既吻合了房地產發展的實際需要,也是當前改革開放40周年房地產領域試圖改革的一個重要環節。實際上,深圳(樓盤)此前在土地出讓的時候就已經有現房銷售政策出臺,所以現房銷售的模式是符合預期的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,這一政策對於開發商的考驗很大,這是未來住房制度改革的方向,但也不會“一刀切”,會針對具體地塊進行試點。

  事實上,早在今年4月底,福建省住房城鄉建設廳就要求福州(樓盤)、廈門(樓盤)兩市進行試點,在土地出讓中逐步提高商品房預售條件,直至實現現房銷售。而在更早的時候,杭州(樓盤)、南京(樓盤)、蘇州(樓盤)等城市在2016年的土地拍賣時也曾出現過現房銷售要求。其中,蘇州從2016年9月至今,累計出讓了超過130宗住宅用地,其中有約70宗要求現房銷售,占比超50%。

  今年以來,除了福建省有類似要求,10月19日,合肥(樓盤)市還專門發布了《關於加強新建商品房現房銷售管理工作的通知》,要求房地產開發企業在新建商品房現房銷售前,應當到房地產行政主管部門辦理新建商品房現房銷售備案手續。優化、簡化備案手續,減輕企業運營成本,鼓勵支持房地產開發企業實行新建商品房現房銷售。

  此外,近日,廣東省首個商品房現房銷售試點項目龍華金茂府也在深圳正式亮相。同時,廣東省中山(樓盤)市國土局網站顯示,在10余起土地拍賣中,城市住宅用地出讓要求以“出讓後實行商品房現售”為前提條件。現房銷售“風起”, 在房地產長效機制呼之欲出的節點,這對房地產市場將帶來哪些影響?

  大勢所趨 等待時機

  “預售制度是從香港引進來的,最開始是考慮到商品房建設可能會遇到資金緊張,同時商品房需求量大,所以開始了商品房預售制度。但一直以來預售制度也給購房人帶來了很多困擾和糾紛,我們遇到過一房二賣、虛假宣傳(比如學區房欺詐以及其他配套等無法達到宣傳標準)、逾期交房甚至是‘爛尾樓’以及其他很多種辦不了房產證的情況。”秦兵房產律師團資深律師孫雨寒認為,如果實行現房銷售,很多購房糾紛能得到避免。

  但從實際落地情況來看,推廣現房銷售仍有許多問題有待厘清。新城控股高級副總裁歐陽捷認為,借助加快建立房地產市場長效機制要求的“東風”,適時推動現房銷售,有助於減少和消除一些市場亂象,也有利於房企降杠桿、防風險。但即使實行現房銷售,同樣也可能存在交易不公平問題,而且全面推廣現房銷售,面臨著房企資本金不足、需要修法先行、需要循序漸進等方面的難點。

  例如在資金壓力方面,國務院發展研究中心研究員劉衛民認為,在一二線城市,房地產市場大都采取土建工程達到一定標準才能預售的模式(如封頂預售),而在三四線城市,這種預售制管理模式相對寬松一些,因此,現房銷售下需要商業資金彌補的缺口會更大,融資成本上升壓力則會更大。

  關於預售制度和現房銷售的走向,影響最直接的是房地產開發商。

  日前,《中國建設報•中國房地產》采訪了多家房企,但不少企業負責人表示,“公司認為這個話題比較敏感,不便公開發表觀點。”

  一位不願具名的華南某房企負責人認為,在當前的建築工程技術和融資環境下,現房銷售將使開發商面臨巨大壓力,尤其對於中小開發商來說,面臨的可能是“出局”。現房銷售可能會在部分去化壓力大的城市進行試點,但在市場維穩的前提下,短期內應該不會全面推廣現房銷售。

  “房地產市場對預售制度非常敏感,特別是那些強調高周轉和高負債的企業。雖然短期內全面取消預售制度的可能性不大,但在部分城市試點的可能性則明顯增加。”中原地產首席分析師張大偉認為,現房銷售是大勢所趨,但如果現在取消預售制度,短期內會帶來供應量銳減,不利於市場平穩運行。因此,必須在房價平穩周期內實現現房銷售,現在還未到這個時期。

  但隨著越來越多的城市開始嘗試現房銷售,房地產市場的一個新窗口正在慢慢打開。

多地試點現房銷售 何時打開“新窗口”?

  

(責任編輯:楊雪純 )
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