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土地月報|規模走穩流拍創新高,一線成交周期性上漲

2018-11-07 19:30:09 和訊名家 

導 讀

10月土地市場:溢價率再創新低,一線城市包攬單價榜單。

◎  研究員 / 馬千裏、吳嘉茗、周奇

本月土地市場供應、成交規模幾乎均與上月持平,土地成交均價、溢價率同樣波動較小,第四季度作為傳統的成交高峰期,10月市場表現上漲並不顯著。此外各能級表現差異較大:一線城市市場周期性上漲表現顯著,年末推地態度更加積極,二線城市量漲價跌,三四線城市成交規模同環比均有所回落。政策發布方面,在9月自然資源部集體約談過後,土地市場進入切實整治的階段,政策發布頻次有所放緩。

01

市場走勢

供求量價規模未漲,一線城市年末預計持續放量

進入第四季度,土地市場供應穩定地維持在年內平均水平,10月份全國336城經營性土地供應建築面積20057萬平方米,同環比均基本持平,供應土地幅數共3056幅,環比基本持平,同比大漲20%,以此來看相比去年同期本月土地供應的平均建面大幅下降,結合佛山(樓盤)順德要求“控制供應土地規模”的新政來看,土地市場呈現“越來越小”的發展趨勢。

10月份成交建面環比幾乎未有增長,但同比有所上浮,從全年來看本月成交體量處於全年平均水平。CRIC監測的336城經營性土地成交共2959幅,同環比分別上漲17%和8%,成交建築面積18572萬平方米,同比上漲14%,環比微降3%。一線城市本月成交378萬平方米,回到年初1、2月份時候的成交高位,本月一線城市供應量增加,預計年末成交將會繼續放量。此外,土地流拍現象仍然不可小覷,重點監測城市共有156幅土地流拍,再度刷新年內最高值。

價格方面,CRIC監測的300城經營性土地成交總價為3700億元,環比僅僅增加23億元,同比減少5%;樓板價1992元/平方米,環比回升3%但同比降幅仍達到18%,仍然低於年內平均水平,下半年土地市場的價格整體呈現高位回落後維持低位運行的狀態。分能級來看,一線城市地價環比大漲78%回升至正常水平;二線城市價格環比下跌21%,三四線城市環比不變。本月中旬發改委印發《促進鄉村旅遊發展提質升級行動方案(2018年-2020年)》的通知,要求加大對鄉村旅遊基礎設施用地的支持,促進鄉村旅遊發展對帶動當地經濟發展有較大幫助,對三四線城市樓市及土地市場發展也將有一定刺激作用。

02

溢價及流拍

出讓規則持續嚴苛,溢價率再創新低

下半年以來,隨著土地市場熱度減退,土拍溢價率逐月下降,10月份土拍溢價率降至10.4%,溢價率最低點持續被刷新。本月一線、二線城市的溢價率仍在下滑,均下跌至5%一下,三四線城市溢價率有所回升,環比上漲4個百分點,漲至17%。

10月份的流拍地塊中,東莞(樓盤)、中山(樓盤)這類熱度較高的三四線城市均有土地由於出讓規則中有“自持5萬平方米商業”或“需要現房銷售”等原因而導致無人參拍,以此來看土地市場轉涼、溢價率不僅受到市場、企業方面因素的影響,土地出讓條件嚴苛也是導致盈利難度加大、溢價率下滑的原因。

土地流拍方面,本月重點監測的城市共流拍156幅地塊,其中66幅為政府撤牌或回收地塊,此外90宗流拍地塊主要分布於昆明(樓盤),昆明本月流拍34宗地塊,其中太平新城9宗地、昆八中地塊等地塊均由於報名人數不足而流拍,而昆明本月土地推介會共推出3500畝地塊吸引了上百家房企到場,說明土地市場受到關註度不低,但開發商目前觀望情緒更濃。

03

重點地塊

總價前三地塊降幅明顯

一線城市包攬單價榜單

本月重點城市成交熱度延續下滑趨勢,總價、單價榜單中上榜地塊仍以零溢價成交為主,並且半數及以上地塊都被聯合體拿下。

環比上月來看,總價榜單靠前地塊地價下行明顯,榜首門檻地塊總價差距也有所收窄:榜首地塊是北京(樓盤)石景山區的綜合地塊,其起拍價就接近50億,並且商品住宅還有銷售限價,盈利空間較窄,對於最近融資屢屢受阻的開發商而言資金壓力較大,因此最終底價成交,被中海和首鋼聯合體以48.34億元的總價收入,相比上月總價榜首下降了25%;門檻地塊來自武漢(樓盤)東西湖區,成交總價為31.57億元,環比增加30%,最終被金輝拍下。

受一線城市成交增加影響,單價榜單完全被上海(樓盤)和北京兩個城市包攬,各自有5宗地塊上榜。本月單價榜入圍地塊價格均在3萬元/平方米以上,榜首門檻單價均有提升:本月成交單價最高的地塊來自上海普陀區,成交樓板價高達52040元/平方米,環比增加19%,是上海今年繼盧灣商辦地塊後成交樓面價格最高的地塊;門檻地塊則來自北京,是本月成交總價最高的石景山綜合用地,平均樓板價達31632元/平方米,相比上月門檻鄭州(樓盤)的地塊價格提升了6成多。

04

總  結

在上月土地市場高位回落以後,10月份市場完全延續9月份走勢,整體平穩運行。雖然土地調控政策發布頻次降低,但本月主要以“大棚房”的專項清理工作為主,同時自然資源部要求加快不動產登記的推進,這兩項措施雖然與土地市場運行直接關系不大,但從長遠來看有助於市場穩定運行。

目前已經進入第四季度,從往年經驗來看年末應該是土地成交高峰期,以2017年為例,10月份供求體量環比分別上漲15%和82%,但今年10月份市場並未顯著上漲,各項指標與9月趨平,加之重點城市的流拍又創新高,以此來看,今年年末的土地成交高峰期在持續調控的作用下將不如往年顯著。

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(責任編輯:趙艷萍 HF094)
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