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特稿│長租公寓接二連三爆雷,他則行走在格局上

2018-11-07 18:26:54 和訊名家 

“這是一家黑中介,業務員明知公司已經出現問題還繼續欺騙租戶轉賬給他們,我們租戶被要求退房,但收到退款也是遙遙無期。”

“找了很多次北京(樓盤)朝陽區常營派出所根本不管這事兒,最後還是高碑店派出所給立案了。”

在11月6日的微博裏,無家可歸的租客們激烈地討論著長租公寓昊元恒業何時退款,這家剛剛爆雷的長租公寓正是靠網貸平臺輸血來收購房源,這種鋌而走險的規模擴張法,恰暴露出時下多家長租公寓的野心與尷尬。資金鏈斷裂不僅讓租客無家可歸,也透支了整個行業的社會信用。

這已經是今年第8家遭遇資金問題的長租公寓,行業頻頻爆雷的深層原因是什麽?11月5日,在地產金融年會上,新派公寓創始人王戈宏用一場演講解開了長租公寓與資本的糾葛謎團。

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新物種的“網紅史”

幾年前,中國還沒有“長租公寓”的明確概念,只有“白領公寓”,因為被資本疏離,這個行業鮮被關註。

每個行業都有“吃螃蟹者”,王戈宏算是謀略式冒險家中的一個。2013年6月,他找了一家私募機構,在距離國貿橋800米的百子灣,買了一棟樓,也就是現在的新派公寓CBD項目。那時,大批的白領下班後會湧進回龍觀城中村,租住著5~6平方米的簡陋臥室,用一張書桌和一臺電腦撐起北漂夢,撐起一個本地人口只有6000、外來人口卻達8萬的巨型城中村。

這些年輕人還不知道,北京CBD已經誕生了一個和他們未來租住密切相關的“新物種”。王戈宏的這次嘗試顯得冒險而艱難,起初向很多開發商尋求投資都遭到拒絕,如今總結起行業發展的經驗王戈宏稱,“一是要有政策鼓勵支持,二是要有巨頭進入,三是要有金融進入。”地產大哥萬科也不過是在2014年組建了“萬科驛”團隊,接手盤活其廣佛交界的萬匯樓;國務院也是在2016年才首次提出“租購並舉”。

沒有政策鼓勵與巨頭青睞的2013年,長租公寓融資難似乎並不奇怪。不過,誰也不曾料到3年後,“建立租售並舉住房制度”在國家政策文件中頻繁提及,龍湖、萬科、旭輝、金地、遠洋等地產巨頭紛紛搶灘,中介公司爭相布局,長租公寓成了炙手可熱的“網紅”。

江湖就此出現三大門派,集中式、分散式、以及平臺式。

王戈宏說,“當年談了很多開發商,開發商根本不願意投錢,這幾年隨著政策利好卻爆發,包括一些PE也來投資,使得長租公寓行業突然火了起來。”

一個窺斑見豹的擴張故事是,今年9月,通州某小區自如保潔員負責的樓棟數量開始明顯減少,去年一個保潔員幾乎負責整個小區所有樓棟,今年9月減少至兩個樓棟,因為每棟樓數百個的房間數足以讓一個保潔員工作量飽和。這裏透露的信息是,在“住宅空置率或達20%”的市場空白中,諸如自如一樣的分散式公寓一年間瘋狂擴張,無外乎有資本的支撐。

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獨角獸與小白鼠

2017年,幾乎各個門派都得到了資本鼓舞。這一年,長租公寓的融資成績單是:20個融資品牌、12個億元以上融資、融資額度418億元。繼前9月魔方、蛋殼、自如等紛紛通過A輪或者ABS獲得資本支持後,10月發生了兩個行業裏程碑事件。

第一個,10月11日,國內首單權益性長租公寓資產類REITs產品“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”正式獲批發行,擬發行金額為2.7億元

第二個,10月23日,“中聯前海開源-保利地產(600048,股吧)租賃住房一號資產支持專項計劃”獲得上海(樓盤)證券交易所審核通過,這意味著國內首單租賃住房REITs、儲架發行REITs成功破冰。

新派公寓REITS產品發行後,深交所召集全國券商開了一個會。王戈宏被要求發言,“發行有幾個條件,第一要有資產,最好在核心城市,第二個要有3年以上的運營業績,第三資產價值要有提升,第四最好是長租公寓品牌。我只有2.7億元,這麽小的規模能做REITs,真的很感謝所有的券商和領導,很難。”還未能道出所有憂慮與感激,他的話被在坐的一位領導打斷了,“正因為你只有2.7億元才更有價值,這讓所有的大頭都看到了希望,如果小都能做成,大頭更能做成。星星之火,可以燎原。”鮮有人知,在此之前,王戈宏也曾多次想要賣掉他CBD的資產。

碧桂園、旭輝、招商等“大頭”此後陸續獲得資本市場青睞,金額均超過數十億元,相比之下,大多數創業型分散性的公寓品牌仍需天使輪或者A輪融資,且金額在10億元以上的幾乎沒有,多則幾個億,少則幾十萬元。

競爭局面的擴大,使得資本需要用一把尺子來衡量選擇標的,這把尺子叫作“規模”。在11月5日的演講中,王戈宏提到,“投資人對長租公寓價值的判斷多來自房間數。大家知道,美國最大的一家公寓只有8萬間,所以用房間數來定義價值是不合理的。”

這就不難理解上述自如一年間瘋狂擴張之舉,有規模才能引進資本。無獨有偶,8月17日,時任我愛我家副總裁胡景暉炮轟自如、蛋殼等長租公寓運營商,“以高於市場價格的20%至40%爭搶房源,加劇北京等城市的租房價格上漲”,這個事件是眾多擴張故事表象之一。

租金擡升只是分散式長租公寓與資本糾纏中凸顯的矛盾之一,緊接著近兩個月連續8家長租公寓爆雷,更是反映出資本理性選擇與退潮後的荒蕪,租金貸的浮出更是透支了大半個行業的信用。有長租公寓業內人士如此評價,“我有點悲觀。我們在投資人眼裏就是做實驗的小白鼠,未來能不能成功不知道,但是現在每個人都把自己當獨角獸。”

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與時間賽跑的格局

馬雲說過,“你解決的問題越多,機會越大”。長租公寓行業正是到了需要解決大量問題的時候,二房東紅利逐漸消失,市場出現了大頭向上遊、小頭向下遊的馬太效應。開發商在資本和規模層面的競爭力遠勝其他,集中式公寓尚能贏得較好估值,但那些管理欠佳、資本不足的分散式小公寓品牌則是聯環爆雷。

在11月5日的演講中,王戈宏也拋出他對行業的深遠焦慮,“這個行業有幾個重要的財務數據,投資人一定會看投了多少錢出去,多少年回來。好的企業是6至8年回本,由於大家在搶樓,這個行業所有回報期可能在10年以上,投資人會偷10年以上回本的企業嗎?不會,因為我們不是阿裏,不是騰訊,這很可怕。目前爆雷的所有公司,就是運營型現金流無法支持規模擴張。沒有錢的企業,真的不知道下一步怎麽做。”

錢從哪裏來?這是所有創業型長租公寓之問。掀開表象,長租公寓行業能否實現資本價值重估、構建可持續運營模式、做強品牌。這些不僅僅是行業自身的事情,是整個社會住房租賃模式和融資模式的事情。

品牌是行業的終極目的,縱觀全球商業,古馳做酒店,阿瑪尼也做酒店,這些品牌的跨界都建立在消費者的兩個認可之上,第一是態度,第二是標簽。“有了標簽和態度之後,企業就有了同樣的客群,就有了可以跨界的資本,這對長租公寓來說,是一個非常大的啟發。”王戈宏表示。

格局是創業者的終極目的。王戈宏在演講中談到,“讓年輕人快樂地住,不要因為找不到住的地方去打擾朋友,不要因為住的問題不能結婚,不要因為住的問題影響健康,這些都解決之後,你再把眼光放到10年後,做出一個品牌出來。”

這是王戈宏的夢想與格局,或許也是長租公寓行業所有創業者的夢想與格局,但實現前提條件是,所謂的“格局”能夠跑贏時間,不在寒潮中倒下。

(圖片來源網絡,版權屬於作者)

本文首發於微信公眾號:中國房地產報。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:趙艷萍 HF094)
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