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地價3折,房價5折,深圳拼了!

2018-11-08 08:51:26 樓市微觀察微信號  吾心生
    來源:樓市微觀察(loushi666)

  前天,經濟日報發了一篇評論《房地產進入“寒冬”了嗎》。

  各網站在醒目位置都置頂了一天,該推送的也都推送了,關心房地產的人,想必都看過。

  文章的邏輯就不說了,還是熟悉的套路。

  但我認同的是文章的觀點,房地產並未進入“寒冬”,大佬們依舊在大舉購入土地,該買的從不含糊,他們不是傻子,現金流在當下有多重要,他們不清楚嗎?

當下的房地產的確看上去黯淡了許多,剛剛過去的金九銀十,房地產毫無亮點可言,倒是多了不少雜音。
  當下的房地產的確看上去黯淡了許多,剛剛過去的金九銀十,房地產毫無亮點可言,倒是多了不少雜音。

  貝殼研究院統計顯示,在排除了9月份剛需房集中成交的結構性因素之後,10月份北京(樓盤)二手房成交均價環比下跌1.2%,而在11月的第一周,北京二手房成交均價再次出現了實質性下跌,當周成交均價環比下跌2.8%。

  這樣的下跌,對投資炒房客來說,的確是個壞消息。但就整個市場來說,其實很正常。

  如果拿2018年和2017年相比,的確遜色了不少。但不要忘了,2017是什麽光景,想買一套房都得交茶水費,一個項目上萬人排隊搖號……

  整個2017年的樓市是一個亢奮,非理性的狀態,房地產作為一種長線,低流動性,價值型投資品,這種狀態註定是不可能持續下去的。

  房地產沒有進入“寒冬”,這不是什麽新觀點,但算是對持續近兩年的房地產調控的一個回歸。

  提及房地產的春天,對剛需來說,好消息也並不是沒有。

  11月5日,深圳(樓盤)發了一則通告,內容是關於已出讓未建用地的用途變更和容積率調整的處置辦法。

在這則通告裏,有一個十分引人關註的細節:可銷售人才住房的地價按商品房用地市價的30%確定。
  在這則通告裏,有一個十分引人關註的細節:可銷售人才住房的地價按商品房用地市價的30%確定。

地價3折,房價5折,深圳拼了!
  我來稍微翻譯一下:

  深圳人多地少是非常誇張的,2000多萬人口,面積2000平方公裏,對比北京1.6萬平方公裏,2200萬人。

  在之前的住房規劃中,深圳明確到2035年要籌集170萬套住房,其中人才房、安居房和租賃房為100萬套。

  這100萬套保障房,對深圳來說,難度很大。

  前不久,深圳人才安居集團競得東莞(樓盤)塘廈鎮的商住地塊,未來將配建人才房。走出深圳,是很重要的一步,內部挖潛也是必要的。

  上面這個通告就是一個重要環節。

  該辦法規定,2015年10月9日以前已出讓未建設的土地,開發商可主動申請變更用途,比如由工業用地變更為住宅用地,同步調整容積率。變更過用途的土地,地價暫時按商品住房用地市場價格的30%計算。

  工業用地20年使用權,價格比住宅用地要便宜很多。變更成70年使用權的住宅用地,按照30%的宅地市價計算,再考慮到容積率提高帶來的更多建築面積,房企的土地成本基本上不會有太大變化。

  這件事更大的意義在於房價。

  地價為市價的30%,考慮到地價基本上占到房價的70%,意味著未來人才房的價格幾乎可以降至商品房的50%。

  深圳向來是改革創新的排頭兵,很多事情都走在前面。我們有理由相信,在住房租賃市場,未來也會有更多的創新之舉。

  深圳只是一個比較小的片段,能取得完全產權的人才房也終歸是個搶手貨,弄到手很不容易。

  對於多數剛需來說,要買房,終歸是要買商品房。2018年還有不到2個月,接下來的2019年,行情也不會有大的變化,這種調整對於剛需來說,其實是有利的。

  面積小點不妨事,房子老點也能接受,關鍵是,別跟著“買漲不買跌”。

  
(責任編輯:常丹丹 HO016)
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