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標普:授予弘陽地產“B”評級,展望穩定

2018-11-08 11:53:42 和訊房產 

  弘陽地產對母公司弘陽集團的收入和EBITDA貢獻很大,並且是母公司從事主營業務的唯一平臺,因此我們將弘陽地產視為弘陽集團的核心子公司。

  相對較小的經營規模和局限於江蘇省的地域覆蓋面,是弘陽地產評級的主要制約因素。

  我們授予弘陽地產“B”的長期主體信用評級。

  穩定展望反映,我們預計未來12個月弘陽地產的合同銷售額與結轉收入將保持良好增長勢頭,同時其財務杠桿不會顯著惡化。

  香港,2018年11月8日—標普全球評級11月7日宣布,授予弘陽地產集團有限公司(弘陽地產)“B”的長期主體信用評級,展望為穩定。

  弘陽地產為香港上市公司,是弘陽集團有限公司(弘陽集團:B/穩定/--)唯一的房地產開發平臺。

  弘陽地產的評級反映了我們將該公司視為弘陽集團核心子公司的評估結果。弘陽地產是弘陽集團主營業務收入的主要來源,是弘陽集團從事房地產開發的唯一平臺,同時我們預計房地產開發仍將是弘陽集團未來三年最重要的業務板塊。因此弘陽地產的評級將與弘陽集團的評級保持同步變動。

  弘陽地產的個體信用狀況評估(SACP)為“b”,反映該公司經營規模小、地域集中度高。但該公司在江蘇省內市場地位靠前,且在當前擴張階段保持了穩定的杠桿率,一定程度上彌補了這些弱項。弘陽地產為弘陽集團貢獻了90%左右的收入和EBITDA,並占弘陽集團總資產和債務的70%以上。弘陽地產的杠桿率略低於弘陽集團,一方面是因為其部分股權資金來自於集團層面的債務,另一方面是因為該公司前不久通過IPO增加了股權資本。

  弘陽地產於2018年7月在香港上市,反映了該公司在集團內部的重要地位。上市過程中,弘陽集團將其境內房地產開發平臺南京紅太陽(000525,股吧)房地產開發有限公司全部股權劃轉給弘陽地產,由此將集團所有房地產開發業務交由弘陽地產執行。商業地產業務(主要為建材中心和家居廣場)和物業管理業務仍在集團其他子公司名下。上市之後,弘陽地產成為唯一上市平臺,並由弘陽集團持股72.3%。我們還認為,上市幫助弘陽地產拓寬了融資渠道、改善了公司治理。

  我們對弘陽地產業務狀況的評估與對弘陽集團的評估一致。我們預計弘陽地產將會向新的區域拓展,並尋求建立新的合聯營安排,從而延續2018年的快速規模擴張。該公司開盤計劃明確,我們預計其2018年應占銷售額較2017年將增長50%以上,達到180億元人民幣左右。我們還預計,弘陽地產對南京(樓盤)市場的依賴將會繼續減弱,其2018年南京市場銷售額占總銷售額比例將從2016年接近65%的水平下降到不足40%。

  弘陽地產可能將保持較大的合聯營敞口。該公司計劃將其合同銷售額的應占比率保持在50%左右。弘陽地產的合聯營夥伴多為知名的全國性大型開發商,如龍湖地產有限公司、綠地控股(600606,股吧)集團有限公司、新城發展控股有限公司等。這些地產公司開發能力強、融資來源廣,一定程度上減弱了弘陽地產表外項目的執行風險。

  我們預計2018年至2019年弘陽地產的杠桿率將保持在7倍左右,略低於弘陽集團的杠桿率。此處杠桿率是指計入對姊妹公司債務擔保並按比例並入合聯營項目報表之後的債務對EBITDA比率。我們預計通過IPO籌集的部分資金將用於支持弘陽地產100億元的購地支出,使其杠桿率保持穩定。該公司追求合同銷售總額的高增長,計劃在未來幾年將50%到60%的應占銷售額用於土地儲備的積累。我們認為其杠桿率有變差的可能,但也認為,如果市場情緒反轉,該公司能夠控制擴張步伐。通過應占比例較小的合聯營安排購置土地的偏好,也有助於降低相關風險。

  弘陽地產的穩定展望反映了弘陽集團的穩定展望,弘陽集團的穩定展望則反映我們預計該集團未來12個月將實現較高的合同銷售額與結轉收入的增長,同時其財務杠桿不會顯著惡化。弘陽集團的穩定展望還反映,我們預計弘陽地產的利潤率將會隨著項目數量的增加和省外項目的開展帶來的地域多樣性改善而趨緩並企穩。

  如果下調弘陽集團評級,那麽我們有可能下調弘陽地產評級。

  如果未來12個月弘陽集團按比例並表之後的債務對EBITDA比率顯著高於我們所預計的7倍至8倍,那麽我們有可能下調弘陽集團評級。杠桿率顯著高於預期的原因可能會是銷售執行變差,也可能會是舉債擴張步伐變得更為激進。如果弘陽集團合聯營敞口的擴張快於我們預期,使其表外債務大幅增長、同時盈利前景不明,那麽我們也有可能下調弘陽集團評級。

  如果上調弘陽集團評級,那麽我們有可能上調弘陽地產評級。

  下列情況下,我們有可能上調弘陽集團評級:(1)弘陽集團銷售額增速或結轉收入規模超出我們預期,同時債務增長步幅保持在可控水平;(2)弘陽集團合聯營項目的收入結轉早於我們預期,使其按比例並表之後的債務對EBITDA比率下降並趨近於5倍,且短時間內不反彈。

(責任編輯:楊雪純 )
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