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樓市大逆轉正在發生:北京房價已現“實質性”下跌!

2018-11-08 21:17:49 和訊名家 

金服透視鏡:

近期發現一條中介發布的海澱特價房的信息,折扣力度之大,十分驚嘆!其位於海澱知名學區旁,150平米全款550萬,每平米的價格是3.66萬。這個價格稱得上標準的筍盤。

筍盤茂盛!海澱學區房跌至3.6萬/平,北京(樓盤)樓市下跌綿綿不斷!

近期發現一條中介發布的海澱特價房的信息,折扣力度之大,十分驚嘆!其位於海澱知名學區旁,150平米全款550萬,每平米的價格是3.66萬。這個價格稱得上標準的筍盤。

好幾位朋友得知消息後,立馬就拉著全家三代人一起去搶盤了。

這樣的二手房價大幅下挫情景,會僅是個例嗎?不是。

樓市資本論看來,在最強樓市調控政策背景下,“金九銀十”熱鬧情景早已恍如隔世,加之新華社再次明確“決不會允許房地產調控半途而廢、前功盡棄”,已經有人坐不住了,肯定還會有一批人資金鏈緊繃的坐不住了。

未來的一段時間,相信會有更多的類似筍盤拋向市場。

海澱調查:學區房筍盤正層出不窮

樓市資本論就先挑大家比較關註的海澱區先說。

科技是第一生產力。海澱區作為北京科技創新的策源地,成為創富精英最為集中的區域。此外,知名高等學府林立,得天獨厚的教育資源,也是海澱區的一塊金字招牌。

文章開頭提到引起熱議的特價房即位於海澱。樓市資本論隨後也細查了下,新康園小區最近成交的幾套房,除了一套大面積216平米戶型的單價到了3.8萬,其他單價都在4.5萬左右。再早些時候,基本上是穩定在5.5萬左右的。

確實如中介所說,新康園一套房比近期市場價低100萬,比房價在高點時低了近300萬。

從5萬到3萬6,一路下滑,難以想象海澱區學區房會有這樣快速調整的價格。也難怪房友看完回饋消息說,好幾撥人都去,戶型很好,雖然房東要求全款,但估計應該也會很快成交。

雖然從近期數據看,海澱區的二手房從成交量到成交價都在向下走。但是從區位優勢、教育資源、創新產業綜合來看,海澱區既有中關村(000931,股吧)科學城建設的利好,還有創新科技產業、互聯網公司等高收入群體的密集分布,再加上強大的教育資源,生態環境也好,區域價值十分優越。

樓市資本論認為,最近重點可以關註中關村、學院路、西北旺、上地以及西二旗等優勢板塊的房子,有看好的或者類似特價房,千萬別錯過。

一句話,上車海澱樓市的機會絕對是跌出來,要不然放在尋常時節分分鐘多出一、二百萬溢價哪裏買的起。

朝陽調:知名樓盤從12萬到8萬跌超30%

在帝都,向來不服海澱的就是朝陽。

朝陽區不服海澱區是有理由的,長期以來朝陽區GDP就一直和海澱區不向上下總是分列第一二名,遠超其他城區。兩區的人口數量、產業結構也比較相似。海澱科技創新產業強,朝陽則現代服務、金融、文化創業和高精尖產業多。海澱有中關村,朝陽有CBD,海澱有西二旗,朝陽則有望京。除了確實在教育資源方面弱於海澱,朝陽還真是堪稱北京第一大區。

樓市資本論了解到,海澱有特價房直降100萬,朝陽區也毫不示弱,有CBD後花園之稱的雙井地區,房價最近回調的也十分猛烈。

就拿比較知名的首城國際來說,鏈家APP顯示2017年3月份成交的66.7平米一居總價728萬元,單價接近11萬。記得這一波高點時還有掛牌12萬的。

現在呢,同樣的戶型最近成交價為553萬元,單價已到了8萬左右。一年半的時間縮水175萬元,降幅近30%!

數據顯示首城國際目前整體均價在8.3萬左右,昔日10W+豪宅的輝煌已經遠去。

其實不單是首城國際,臨近的另一知名大盤珠江帝景(朝陽數得上學區房),也沒好到哪裏去。

數據顯示,珠江帝景小區參考均價為8.1萬元。樓市資本論翻了翻歷史成交記錄,發現同樣也是在去年2月分時價格最高,不論一居室二居室還是三居室戶型,從70多平米到160平米成交單價都在10萬以上。換句話說,到現在也都跌了20%,每套總價也跌了200萬左右。

樓市大逆轉正在發生:北京房價已現“實質性”下跌!其他一線城市也快了?

專家分析數據認為,目前一線城市的房價已經出現了明顯回調,特別是處於一線城市郊區、沒有相關配套的房產,房價下跌明顯,未來一段時間可能還會有下跌空間。

一線城市樓市正在進入下行周期。

數據顯示,今年前10月,北上廣深四個一線城市的住宅供應量明顯增加,而市場需求卻在調控抑制、信貸收緊、預期向下等多重因素影響下持續低迷,觀望情緒濃厚。

同時,企業在資金壓力下加快了推盤力度,部分遠郊新房降價促銷的新聞時有傳出。而在市場成交走勢和市場預期互相影響下,二手房市場亦受影響,業主信心松動,議價空間進一步加大。

供求關系逆轉

一線城市的市場供求關系正在發生逆轉。

2017年加大土地供應的一線城市,在2018年開始形成大規模上市。中原地產的一份數據顯示,截至今年10月末,北上廣深四個一線城市在2018年已供應住宅類土地227塊,建設用地面積113.53萬平米,規劃建築面積可達2363.24萬平米,兩個數字均已超過了2016年全年供應。

而需求層面,在持續不斷的政策補丁、與市場預期向下的共同作用下,觀望情緒越發濃厚。易居研究院的數據顯示,1-10月份,一線城市新建商品住宅成交面積累計同比下降9%。而10月單月來看,一線城市成交面積環比減少38%。

而分城市來看,21世紀經濟報道記者註意到,多家機構的監測數據均顯示,四個一線城市近期的供求狀況均發生了變化。

北京方面,中國指數研究院數據顯示,2018年三季度,受限競房項目集中入市影響,北京商品住宅平均月度供應量達103萬平方米,同比增加152%。同時,受資金壓力增加,開發商推盤節奏加快,北京新開盤項目數量較二季度上升63%,較去年同期上升13%。

而北京在三季度的月均成交量為47萬平方米,銷供比僅為0.46,市場整體處於供大於求狀態 。這也使得北京商品住宅庫存量持續上升。截至9月底,北京商品住宅(含保障房)庫存量為749萬平方米,較2017年9月底增加16%。

上海方面,易居研究院的數據顯示,上海(樓盤)市三季度累計商品住宅供應面積達到241萬平方米,成交面積則只有229萬平方米。這一狀況在10月延續,上海市當月供應面積超過90萬平方米,而成交面積則只有54萬平米。

廣州方面,中國指數研究院數據顯示,前三季度全市商品住宅新批預售共67287套,新批可售面積722.84萬平方米,同比增加31.79%;前三季度廣州(樓盤)商品住宅共成交68343套,成交面積732.35萬平方米,與去年同期相比下滑1.57%。

易居研究院研究員王瑾釗向21世紀經濟報道記者表示,北京6月份以來新房在不斷增加供應,但10月份新房成交環比卻下降近三成,深圳(樓盤)10月新房供應環比增加近70%,而新房成交下跌近20%,“種種跡象表明,一線城市新房不斷增加供應,而需求卻在不斷萎縮。”

同時,由於新房市場供應增加且去化並不理想,以及部分城市的新房開始降價促銷,也在一定程度上影響了一線城市的二手房市場,觀望情緒開始蔓延,成交量大幅下滑,在2018年中有所好轉的二手房市場開始轉而向下。

易居研究院的數據顯示,今年10月,北京、深圳等10個城市二手房成交量為3.9萬套,刨除春節異動月份,創下48個月以來的新低。其中,北京與深圳的二手房成交套數分別環比下滑42%和24%。

王瑾釗指出,短期內,一線城市的供需錯配可能還會維持一段時間。但中長期來看,相關部門應該會註意這些情況而放緩新房上市的節奏,從而調節市場的供需平衡。

圖/圖蟲

價格“實質性”下跌?

在供需結構持續變化的同時,一線城市的價格同樣開始松動。

10月20日,國家統計局發布數據顯示,9月,一線城市新建商品住宅價格保持平穩。北京環比保持不變,上海、深圳下降0.1%和0.2%,而廣州則微漲0.4%。

不過,在一線城市占比更大的二手房市場,北京價格同比下降2.2%,環比下降0.2%。而上海同比也下降2.1%,環比下降0.2%。深圳、廣州則環比基本持平。

同時,也有觀點認為,北京等城市房價已經進入需求下降、預期松動所導致的“實質性”下跌階段。

近日,貝殼研究院近期發布報告表示,10月北京全市二手房成交均價為61103元/平方米,環比下跌1.2%,連續兩個月環比下跌,該報告稱“在城四區占比回升的基礎上,北京均價的下跌是實質性松動”。

圖/圖蟲

對此,貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀經濟報道記者表示,“實質性回落”是相對於由結構性因素導致的均價下跌而言的。北京二手房9月均價環比下跌2.2%,這在較大程度上由結構性因素造成:受公積金政策調整影響,9月市場上低單價的剛需房源集中成交,而高單價的中心城六區成交占比環比下降2.4個百分點。

許小樂指出,北京10月成交的城區分布恢復到9月之前的水平,均價的下跌受結構性因素影響較小,1.2%的跌幅確是由6月以來市場需求持續低迷,預期松動所導致,這就是需求抑制導致的“實質性下跌”。

而其余一線城市市場需求均在調控後受到抑制,上海、深圳和廣州的二手房均價分別在2017年5月、今年7月末和今年三季度以來呈現下跌態勢。

同時,多位受訪者均表示,本輪調控無論是力度、空間範圍還是時間範圍都達到了空前的水平,本輪市場情緒的回落持續時間更長,程度也更深,而市場主體的情緒與市場表現將相互反饋和作用,從而導致更長的下行周期。

王瑾釗認為,目前一線城市的房價已經出現了明顯回調,特別是處於一線城市郊區、沒有相關配套的房產,房價下跌明顯,未來一段時間可能還會有下跌空間。而處於一線城市核心區的或者是配套完善、交通便利、有學位的稀缺房產,下跌空間仍然有限。

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(責任編輯:張洋 HN080)
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