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10月北京房產月報:銀十遇冷慘淡,市場持續下行

2018-11-08 20:33:19 和訊名家 

 

概述

10月全國土地供應持續保持高位,卻沒有帶動市場重新活躍,成交面積同比、環比持續下滑,尤其是三線城市,土地市場轉冷跡象明顯。重點城市新建商品房成交套數和面積連續2個月同環比下跌。二手房市場方面,100個重點城市二手住宅掛牌均價連續兩月下跌,但城市間分化仍十分明顯,環比上漲的城市仍然過半數。

10月北京(樓盤)土地市場供應面積大漲,成交額環比大幅上漲,環比上漲249.24%,連續2月上漲;10月銷售均價為38183元/平方米,環比下跌0.11%。二手住宅成交8879套,環比下降41.9%,成交量下滑明顯。掛牌房源方面,300-500萬占比最多,高達33%,掛牌房源仍然以剛需、改善為主。

10月諸葛找房聯合阿裏拍賣發布線上拍賣市場數據研究報告,從線上拍賣市場角度反應房產市場情況。報告數據顯示:北京線上拍賣市場共計成交83套,住宅占比61%。線上拍賣成交房源均價48759元/平方米,平均溢價率18.63%。朝陽區線上拍賣成交房源最多,高達21套。成交房源300-500萬最受歡迎,線上拍賣市場較為火熱。

1.1 政策持續堅持“保障剛需,抑制投資,回歸居住屬性”基調

01國務院:到2020年大力發展住房租賃市場

10月11日,國務院辦公廳印發《完善促進消費體制機制實施方案(2018-2020年)》,提出2018-2020年要大力發展住房租賃市場,推動傳統商貿創新發展,建設培育特色商貿小鎮。《方案》強調,要大力發展住房租賃市場,並表示,住房城鄉建設部、國家發展改革委按職責分工負責,要總結推廣住房租賃試點經驗,加快研究建立住房租賃市場建設評估指標體系。

02央行降準1個點 除置換MLF外將釋放7500億增量資金

10月7日,央行發布公告稱,從2018年10月15日起,下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點,當日到期的中期借貸便利(MLF)不再續做。中國人民銀行將繼續實施穩健中性的貨幣政策,不搞大水漫灌,註重定向調控,保持流動性合理充裕,引導貨幣信貸和社會融資規模合理增長。

03住建部:保持調控政策連續性穩定性 遏制投機炒房

10月28日,住建部網站公布了《中共住房城鄉建設部黨組關於巡視整改進展情況的通報》,將巡視整改進展情況予以公布。住建部黨組表示,要加快建立和完善房地產市場平穩健康發展長效機制。推進形成租購並舉的住房制度。保持調控政策連續性穩定性,落實地方主體責任。堅持因城施策,促進供求平衡,合理引導預期,整治市場秩序,堅決遏制投機炒房,促進房地產市場平穩運行。

1.2.1 10月全國土地市場供應放量,成交量卻連續4月下滑,市場持續低迷

從全國主要地級市土地市場數據來看,土地供應方面,10月份土地供應面積26174萬平方米,環比上漲17.37%;土地成交方面,10月份土地成交面積15976萬平方米,環比下跌11.53%,同比下跌21.65%,土地成交面積同環比雙雙下跌,環比連續5個月下跌。

進入四季度後,在供地計劃壓力下,全國各地加快土地供應節奏;但在政策調控高壓下,房地產市場預期逐漸穩定,轉冷跡象明顯,房企拿地更為謹慎。

數據來源:中國土地市場網、各地國土局;整理:諸葛找房

1.2.2 一線城市土地成交額大幅回升,三線城市土地市場愈發低迷

從各能級城市土地成交額情況可以看出:一線城市土地成交額環比大幅上漲,二線、三線城市土地成交額持續下降。

受供應放量的帶動,以及房企對一線城市市場長期看好,一線城市土地成交額環比上漲145.61%、同比上漲14.15%。受市場預期影響,二線城市環比下跌19%;三線城市環比下跌17.42%。

數據來源:中國土地市場網、各地國土局;整理:諸葛找房

從各能級城市土地成交面積情況可以看出:二線城市土地成交面積較為平穩,但三線城市土地成交面積受棚改政策調整、當前項目銷售逐漸轉冷以及對後期市場信心不足等影響,開發企業拿地意願降低,土地成交面積連續4月下滑,同比下跌29.41%,且降幅有所擴大。

數據來源:中國土地市場網、各地國土局;整理:諸葛找房

1.3.1 房地產開發投資增速回落至個位數,開發商新開工加速搶奪市場節奏

從全國開發投資增速來看,1-9月份投資增速為9.9%,增速比1-8月份下降0.2個百分點,重回個位數。從房屋新開工面積增速來看,1-9月份新開工面積增速為16.4%,增速提高0.5個百分點。房屋新開工面積的增速進一步擴大,與多數房企預感到市場轉向加速搶奪市場節奏有關。

數據來源:國家統計局;整理:諸葛找房

從全國土地購置面積增速來看,1-9月份土地購置面積增速15.7%,增速小幅提高0.1個百分點,土地購置面積漲幅仍維持高位。土地購置面積的持續增長,主要是因為政府加大土地市場供應力度,房企抓住機會積極補充核心城市和重點城市核心區域項目資源。同時也受統計口徑影響,有一定的滯後性。

數據來源:國家統計局;整理:諸葛找房

1.3.2 全國房價小幅下降,銷售加速以及重視回款帶動房企到位資金累計增速繼續回升

從全國商品房銷售額及銷售面積情況來看,9月份商品房銷售額為14736億元,環比上漲32.81%;商品房銷售面積16839萬平方米,環比上漲34.89%,銷售額及銷售面積均有不同程度回升。銷售額漲幅小於銷售面積漲幅,房價小幅下降。

數據來源:國家統計局;整理:諸葛找房

從全國房地產開發到位資金情況來看增速持續上漲,1-9月份,房地產開發企業到位資金121882億元,同比增長7.8%,增速比1-8月份提高0.9個百分點。到位資金累計增速繼續回升,主要依靠企業自籌資金以及銷售定金及預收款,房企未雨綢繆加速銷售回款,支撐到位資金增長。

數據來源:國家統計局;整理:諸葛找房

1.4 30個重點城市10月新建商品房同環比連續兩月雙雙下跌

10月,30個重點城市新建商品房成交套數13.4萬套,環比下跌6.58%,同比下跌0.51%;成交面積1389.78萬平方米,環比下跌6.26%,同比下跌1.86%。新建商品房成交套數和面積同環比連續兩月雙雙下跌。

從9月、10月重點城市新房成交走勢上可以看出,今年“金九銀十”也未能扭轉局勢,市場轉冷跡象明顯,市場預期逐漸發生變化並得到鞏固。

重點城市為:北京、上海(樓盤)、廣州(樓盤)、深圳(樓盤)、天津(樓盤)、杭州(樓盤)、南京(樓盤)、武漢(樓盤)、南昌(樓盤)、成都、青島(樓盤)、蘇州(樓盤)、福州(樓盤)、廈門(樓盤)、長沙(樓盤)、哈爾濱(樓盤)、長春(樓盤)、無錫(樓盤)、東莞(樓盤)、昆明(樓盤)、石家莊(樓盤)、惠州(樓盤)、包頭(樓盤)、揚州(樓盤)、安慶(樓盤)、嶽陽(樓盤)、韶關(樓盤)、南寧、蘭州(樓盤)、江陰(樓盤)

1.5.1 100個城市二手住宅掛牌均價15314元/平方米,連續兩月下跌,城市房價走勢分化嚴重

1.5.2 各等級城市均價環比均小幅下跌,其中51個城市掛牌均價環比上漲

從不同等級城市掛牌均價環比情況來看,各等級均有不同程度的下跌,其中一線城市下跌最多,跌幅0.31%,二線城市、三四線城市環比幾乎持平。100個城市的二手住宅掛牌均價中, 環比上漲城市51個,持平3個,環比下跌城市46個。分城市等級看,一線城市僅深圳環比小幅上漲,其他城市均有不同程度下跌。二線城市及三四線城市上漲城市數量略大於下跌城市數量,二手住宅掛牌價環比上漲城市占比分別為54.6%、53.3%。

1.5.3 環比漲跌TOP10中,以三四線城市為主

從環比漲幅TOP10城市來看,上榜城市中除昆明為二線城市外,其他9個城市均為三四線城市。其中南陽(樓盤)以2.63%的漲幅居於榜首,其次為銀川(樓盤)及南通(樓盤),漲幅分別為2.33%、2.26%。值得註意的是,漲幅超過2%的城市有4個,TOP10城市平均漲幅1.88%,部分城市的市場仍然比較活躍。

環比上漲TOP10城市

環比降幅TOP10方面,除太原(樓盤)外,其他均為三四線城市,其中東部城市占比60%,中部及西部均占比20%。由於東部部分三四線城市前期漲幅較大,市場受到調控影響後出現一定程度的回調。整體來看,降幅超過2%的城市只有2個,TOP10城市平均降幅1.61%。

環比下跌TOP10城市

2.1.1 城市政策

01 北京:違規轉租、轉借公租房家庭5年內取消申請資格

10月29日,北京市住建委發布《關於嚴格違規轉租轉借公共租賃住房家庭資格管理等工作的通知》,強調要加強公共租賃住房使用監督管理,加大對轉租、轉借等違法違規行為打擊力度。《通知》宣稱,被取消家庭各類保障房資格的,自取消資格決定作出之日起,5年內不允許該家庭再次申請公共租賃住房(含市場租房補貼)及共有產權住房。

02 北京大興2000套共有產權住房開放申購 均價約3萬元/平方米

近日,北京市大興區住建委對外發布《大興區四季盛景園共有產權住房開始申購登記的公告》。根據公告,從10月15日上午10時到10月30日下午5時,將開放四季盛景園共有產權住房項目的申購登記。四季盛景園項目共有產權住房總套數2224套,其中一居室4套;二居室1664套;三居室556套。銷售價格29000元/平方米,全裝修交房。

2.1.2 行業動態

01 北京統計局:前三季度房地產開發投資降3% 住宅銷售面積下降

10月22日,2018年前三季度北京市經濟運行情況新聞發布會在北京召開。數據顯示,在房地產投資方面,第三季度北京市第三產業(含房地產開發)投資下降9.7%,其中房地產(000736,股吧)開發投資下降3%。1-3季度,商品房銷售面積407.1萬平方米,下降27.9%;其中,住宅銷售面積305.2萬平方米,下降17.7%。

02 北京三地攬金98.14億元 首開金地聯合體朝陽連落兩子

10月31日,北京市迎來“金九銀十”的最後一場土拍,本次拍賣共涉及3宗地塊,1宗位於石景山區,2宗位於朝陽區,總出讓面積為10.33萬平方米。最終,首開、金地聯合體連落兩子,中海、首鋼聯合體落子石景山區,3宗地總攬金98.14億元。此次出讓的3宗地塊均設置最高限價,且采用“限地價+競自持+建設方案投報”的方式進行拍賣。

03 北京10月掛牌14宗地 含2宗商服用地、12宗住宅用地

10月23日,北京國土局掛牌8宗地塊,包括2宗商業金融服務業用地,6宗住宅地塊,分別位於延慶、密雲、順義、豐臺、昌平及大興區。除延慶商服用地采用招標方式出讓外,其余5宗地塊均於在11月26日公開競拍。10月22日,北京掛牌出讓4宗“限競房”用地,2宗共有產權房用地。4宗“限競房”分別是白盆窯地塊、昌平區北七家鎮地塊、房山區拱辰街道地塊、大興區采育鎮地塊。2宗共有產權房用地分別是順義區後沙峪鎮地塊和順義區北小營鎮地塊。

2.2.1 10月土地供應量大幅上漲,溢價率小幅下跌

從近一年來的土地市場供應及成交面積上來看,供應面積與成交波動均較大。10月份土地供應面積為95.39萬平方米,環比上漲123.66%,成交面積為24.09萬平方米,環比下跌50.4%。進入四季度後,在供地計劃壓力下,推地節奏加快。

從近一年來的土地市場成交金額及溢價率上來看,2018年3月以來,土地市場一直較為低迷,10月成交金額僅有177.59億元,環比上漲249.24%,同比下降36.97%。10月土地溢價率回落至13.41%。

2.2.2 10月北京宅地成交共計177.59億元,平均溢價率14.29%、

2.2.3 熱門地塊地處朝陽崔各莊鄉,配套完善、交通便利

2.3.1 北京10月新房銷售額為210.45億元,小幅回落

從過去一年北京新房銷售額及銷售均價來看,10月銷售額為210.45億元,環比下跌8.36%,連續上漲趨勢被中止;10月銷售均價為38183元/平方米,環比下跌0.11%。受調控政策影響,年初新房銷售額持續走低,5月份後市場觸底回暖,新房銷售額逐步上漲。銷售均價方面,由於新房市場受政府調控嚴格,銷售均價本身就較低,今年以來銷售均價整體呈平穩趨勢。

2.3.2 新房供應增加,但銷售漲幅低於供應漲幅,新房庫存進一步增多

從近一年北京銷售面積情況來看,北京市場回暖下,新房供應面積及銷售面積逐月上漲,但供應面積增速度遠大於銷售面積的增速,銷供比從今年4月份開始逐月下跌。6月以來新房供應面積速度加快,10月北京新房供應面積為117.94萬平方米,銷售面積50.73平方米,使得10月銷供比達到最低值,僅為0.43。

2.3.3 新房項目成交金額TOP10

新房項目成交金額TOP10可以發現,大多數城區均有項目上榜,表明市場新盤項目分布區域較為均勻,且熱度大致相同。中海寰宇天下成交額領銜,朝陽上榜3個項目,上榜項目最多。

2.4.1 10月份二手住宅成交環比下降41.9%,調控高壓下市場持續冷淡

10月份北京市二手住宅僅成交8879套,環比下降41.9%,但是10月份受十一國慶假期及公積金新政等因素的影響,二手住宅網簽量環比下跌40%,網簽量下滑明顯,市場明顯較冷。

從過去10年北京10月份二手住宅網簽數量來看,2017年受“317”政策影響,市場下跌較為嚴重,網簽套數僅為6162套,為2009年以來最低,2018年10月網簽8879套,雖然環比上漲較大,但網簽量在歷史上也處於較低水平。

2.4.2 10月份二手房市場呈現量漲價跌,掛牌價環比小幅下跌0.66%

10月份北京市二手房掛牌價為63613元/平方米,環比下跌0.66%,掛牌價連續2月下跌。購房者積極性下降,觀望情緒加重。隨著政策的持續調控和深化,投資屬性減少,市場整體處於平穩態勢。

從單月掛牌價趨勢來看,10月北京掛牌價波動較小,整體呈現下跌趨勢,整個月份均價都在63000~64000元/平方米範圍內。

2.4.3 10月北京二手住宅掛牌房源以剛需、改善型房源為主

從二手房掛牌房源價格段區間分布來看,300-500萬占比最多,高達33%,其次為500-800萬房源,占比27%,兩者占比近6成。相比上月,300-500萬房源占比增加1個百分點。

二手房掛牌房源面積分布來看,60-90平占比最多,為32%,其次為90-140平,占比31%。兩者占比超六成。

從二手房掛牌房源居室分布來看,2居占比最多,占比43%;其次為3居,占比29%,兩者占比超7成。掛牌房源居室占比分布於上月無任何變化,市場較為穩定。

2.4.4 西城均價最高,為104997元/平方米;朝陽區掛牌房源37610套

從各城區二手住宅掛牌均價來看,西城區以104997元/平方米領先,西城、東城、海澱、朝陽房價遙遙領先於其他城區。房山掛牌均價最低,為31458元/平方米。

從城區掛牌量上來看,朝陽區以37610套領先,是第二位海澱區的2.43倍。朝陽、海澱、豐臺、昌平四區掛牌量最多。

2.4.5 10月份二手住宅降價房源遠高於漲價房源

從降價房源量上來看,10月份北京降價房源量波動較小,單日降價房源量高達1895套,日均降價房源量在1224套左右。

從漲價房源量上來看, 10月份北京除個別時間漲價房源量較高外,整體較為平穩,日均漲價房源量在191套左右。

2.4.6 朝陽降價房源高居榜首,10月累計降價房源量12101套

從各城區降價房源量來看,朝陽區降價房源量最多且遙遙領先於其他城區,10月份共有12101套降價房源,其次為海澱區,降價房源量為4996套。

2.4.8 熱點城區掛牌量普遍上漲,價格平穩波動

2.5.1 10月北京平均租金89.3元/m2/月,環比下跌5個百分點降幅明顯

10月份北京平均租金89.3元/m2/月。從北京近一年租金及環比情況來看,2018年北京租金水平逐月上升,8月後受一攬子政策調控影響,9月租金價格開始回落,10月調控政策顯效租金降幅明顯,環比下跌5個百分點,預計未來租賃市場將逐漸趨於穩定。

2.5.2 西城區租金最高,為132.86元/m2/月,城區、郊區租金差異顯著

北京各城區租金差異顯著,西城區以132.86元/m2/月的租金價格高居首位,東城區其次,租金為127.55元/m2/月。海澱、朝陽分列第三、四位,租金水平均過百。各城區租金價格分布梯度較為明顯,城郊城區租金差異較大,近郊方面,昌平受益於西二旗互聯網產業工作人員旺盛的租房需求,以64.91元/m2/月的租金領跑郊區租金。而房山平均水平不及城區一半。

2.5.3 東城、西城、朝陽包攬商圈租金TOP20,西城金融街(000402,股吧)高居榜首

商圈租金TOP20由東城、西城、朝陽全部包攬,西城由金融街、西單,東城由東直門、朝陽門、東四十條等著名高端商圈帶動高端租賃房源發展,朝陽由於有國貿、三裏屯等高端住宅區域,高端出租房源較多,帶動商圈均價較高。

商圈租金TOP20

3.1 北京線上拍賣市場成交均價較為穩定,成交套數連續3月上漲

從線上拍賣市場成交趨勢分析發現,近半年成交均價先漲後跌並維持平穩,成交套數連續3月上漲,10月北京線上拍賣市場成交83套,市場整體較為穩定。

從各城區線上拍賣市場成交情況來看,各城區房源差距較大,朝陽以21套成交遙遙領先,郊區成交極少,順義、昌平、房山僅各成交一套。

3.2  10月北京線上拍賣市場住宅占比超6成,剛需小戶型房源為主

10月北京房產線上拍賣市場成交83套,從物業類型來看,住宅占據拍賣房源的61%,表明現在北京住宅線上拍賣市場占據絕對主力,商業線上拍賣占比僅為11%。

從價格區間看,300-500萬房源占比最多,高達38%;其次為500-800萬中高端房源,占比為27%。可以看出,10月北京住宅線上房產拍賣市場以中低端房源為主。

從面積區間來看,10月線上拍賣住宅中90-140平方米房源占比近三成。其次為140-200平方米,占比為25%。10月北京住宅類房產線上拍賣市場各面積段占比相似。

3.3  10月500萬以下成交房源占比超5成,剛需和改善為成交主力

從10月住宅線上拍賣市場成交價格段分布來看,500萬以下中低價位房源占比近六成,占比較大;1000萬以上高端房源占比自7月份開始逐漸縮小。表明目前線上拍賣市場以剛需型房源為主。

從10月住宅線上拍賣市場成交面積段分布來看,各面積段住宅房源占比相似。90-140平方米與140-200平方米占比最多,市場對於剛需和改善需求較大。

3.4 住宅線上拍賣市場溢價率波動運行,西城區溢價率30%高居城區榜首

從線上拍賣市場住宅成交房產溢價率趨勢上來看,由於北京線上拍賣成交房源數量較少,溢價率一直處於波動狀態,但基本穩定在15%-25%之間。10月北京線上拍賣市場成交房產溢價率為18.6%,仍處於較高水平。

註釋:溢價率=(成交價-底價)/底價

數據來源:阿裏拍賣;整理:諸葛找房

從10月份分城區線上拍賣市場住宅成交房產溢價率趨勢上來看,各城區溢價率差距較大,西城區憑借優質的教育資源優勢,以30%的溢價率遙遙領先,順義以1%的溢價率墊底。

3.5 拍賣房產競爭度TOP10

本文首發於微信公眾號:諸葛找房。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:張洋 HN080)
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