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北京豪宅集中入市並不代表樓市調控松動

2018-11-09 00:50:06 每日經濟新聞  王佳飛

  針對此次北京豪宅為何會集中入市,以及將對市場產生哪些影響,《每日經濟新聞》記者采訪了相關房地產專家:

  合碩機構首席分析師郭毅:為獲得現金流 房企積極推盤

  此次北京豪宅集中入市,並不代表著房地產市場調控松動。今年限競房等中低價位房源上市量比較大,供應結構發生改變之後,沒有必要再采取極致的調控手段。

  此次北京10萬元上下豪宅的集中入市,或是開發商和主管部門雙方相互作用的結果。主管部門對預售價格進行了小幅微調,開發商也接受了這個底線價格。同時從企業的角度來講,一些地塊拿地時間較長,每年資金成本較高。

  同時,這些豪宅項目占據著優勢的地理位置,是開發商投入眾多資源打造的貨值,如果繼續長期持有,對於開發商在當前調控趨嚴、融資渠道收緊環境下,會造成較大的資金壓力。房企在三季度迎來衝擊年度業績的時候,因此調整了開盤節奏,選擇盡快開盤,盡快獲得現金流。

  這幾個項目基本都是在四五萬元的樓面價,預計定價在12萬~15萬元/平方米。就成本以及開發商的預期售價來看,預售價格還是有所偏離的。計算拿地的資金成本,企業的利潤是相對比較微薄的。

  與豪宅對應的是限競房,其所滿足的是大部分剛需客的居住需求,這些剛需人群易受政策影響。近期北京公積金新政公布後,部分剛需受到抑制,一些限競房本身帶有位置偏僻等缺點,再加上限競房大規模上市,充裕的供應量也是限競房表現平平的原因。

  諸葛找房數據研究中心首席分析師陳雷:高端有市場 低端有保障“堅決遏制房價上漲”將是一個長期而持續的調控目標,此前開發商希望捂一捂盤、等政策松動後再謀求上市的做法不可取了。

  2016年“930政策”之後,政府對房地產調控采取了持續高壓政策,這些重拳超出了房企預期,同時市場也持續下行。房企為了生存,為了現金流的健康穩定,即使是低價也不得不上市出售手中的高端豪宅項目。

  縱然此次豪宅突破8萬元“紅線”入市,但是從目前情況來看,政策方面仍然還是一直對房價保持高壓態度,調控的總體目標是穩定房產市場,防止其大漲大落,這仍然是主要任務。而近半年來,政策方面的針對性越來越強,且重點偏向於打擊擾亂市場正常運行的銷售行為,預計後期會繼續加強市場的監管。

  政策調整的一個思路是“高端有市場,低端有保障”,不必擔心房價就此上漲。豪宅因為其較高的市場售價,政策對於豪宅人群的影響較小。北京範圍內豪宅項目數量不多,長期缺失後一旦放開,會有新開盤短期內的需求集中釋放現象,並不能代表豪宅市場火熱。豪宅是一個需求十分有限的市場,此次4個豪宅項目集中釋放這部分高端需求後,短時間內很難再產生更多高端需求。可以預見,近幾年北京市的豪宅項目會逐步減少。

(責任編輯:張洋 HN080)
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