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2800億負債壓頂!一民工非正常死亡!又一地產巨頭身陷旋渦

2018-11-09 06:08:39 和訊名家 

今年以來,發債“屢戰屢敗”的富力地產突然另辟蹊徑,拋出8億股、融資近100億的方案。

11月5日,富力地產宣布,擬計劃發行不超過8.06億股,以當日收盤價12.14港元計算,此次H股發行將融資近100億。

此次大手筆融資的背後一個突出的原因在於負債。最新數據顯示,富力地產負債再創新高至2863億元。

而僅在幾天前,因建築工地的一位民工非正常死亡,富力地產也正在成為被關註的焦點。

令人好奇的是,在如今股市低迷的情況下,富力為什麽選擇在這個時間點發行新股?誰又會是買單的人?

01

近100億的融資,誰會接盤?

富力地產11月5日發布公告,擬發行不超過8.06億股新H股,分別不超過該公司新H股發行前後的總股東25%及20%。

若新H股發行完成後,富力總股份數將升至40.28億股,其中H股股數為18.21億股,占總股本比例增長至45.2%;內資股股數保持不變,仍為22.07億股,占比將由68.49%降至54.79%。

據披露,此次H股發行價不低於前五個交易日於聯交所錄得H股收市價平均數的80%。

富力表示,這筆資金將全部用於補充富力地產的資本金,其中包括但不限於償還公司債務、補充公司營運資金、項目投資等用途。

就股權而言,富力地產自2006年以來從未發行過任何形式的股份,由於相對較小的H股公眾持股量,流通盤僅10.15億股,資本結構呈高杠桿,一定程度上造成無法吸引新的戰略及長期的投資者。

富力在公告中稱,此次新H股發行將非常有利於其獲得長期資本,促進公司穩定發展,緩解當前影響多個金融市場的宏觀經濟波動帶來的風險。此外,新H股發行將顯著改善公司的資本結構,增強融資能力,從而顯著改善信用評級前景,增加獲得更低成本融資的機會。

受該消息影響,11月5日,富力股價開盤下跌,盤中最高跌幅超過10%;截至收盤,富力地產股價報12.14港元,下跌8.72%,股價相比較高點幾近腰斬。

02

為何在這個時間點融資?

相比於此前富力“鐘情”的發債,此次增發新股似乎並不劃算。

據測算,富力此次發行8億股、發行價不低於前五個交易日H股收市價平均數的80%,以富力近段時間平均股價12港元計算,此次融資額約100億港元,增發新股成本為19.2億港元。

若要獲得100億港元發債融資,以較高利率水平10%計算,融資成本為10億港元。

對比來看,增發新股的融資成本遠高於發債。

更何況,在港股市場低迷的情況下,內地房企股跌幅均不小,赴港上市的地產相關新股頻遭冷遇之際,富力為何會選擇在這個時間點進行股權融資?

背後更多的可能是無奈,2018年以來,富力的發債融資可謂命途多舛:

2月9日,富力地產取消發行10億元中期票據;

5月23日,富力又取消了10億元超短融發行計劃;

5月29日,富力一筆60億元住房租賃專項公司債宣告中止;

8月29日,富力一筆60億元的住房租賃專項公司債券再次被終止。

據觀點地產新媒體報道,有市場人士稱,“時機恰不恰當、成本高不高已經不是最重要的了,企業現在只要可以融到錢就夠了,現在沒什麽其他更適合的路子了。”

房價滯漲、房企融資難度加大,連萬科都高喊“活下去”的情況下,富力的確需要一筆資金過冬。

所幸的是,今年10月9日,富力地產終於獲證監會批準公開發行面值總額不超過130億元的公司債券,將采用分期發行方式,自核準發行之日起24個月內完成。

此外,富力地產在9月內連續發行了三期資產支持專項計劃,債券品種為資產支持證券-ABS,合計擬發行總金額為122.21億元。

03

2800億負債壓頂  凈利潤<支出利息

在融資的路上蒙眼狂奔,數千億負債已火燒眉毛。

據富力地產的財報顯示,2015年至2017年,富力地產的負債總額分別達到1345億元、1795億元、2332億元,凈負債率分別為124.3%、159.9%、169.6%,三年猛增78個百分點。

而2018年中報顯示,富力負債規模創出2703億新高,凈資產負債率再次攀升至187.5%。上半年,富力未償付剛性債務由1244億增長至1531億,高達43.77億的利息支出竟比同期40.8億的凈利潤還要多。

實際上,2018年三季報顯示,富力總負債高達2863.22億元,再創新高。

與此同時,富力的經營性現金流多年告負。2012至2017年,富力地產經營性現金流連續六年為負。今年三季度,其現金流依然為-27.73億元。

據富力最新季報披露,其手上現金約63億元,流動負債1556億元,資產流動性表現承壓。

可以說,富力亟待資金輸血以緩解財務壓力。種種因素累積下來,通過增發8億新股似乎成了最現實的選擇。

04

瘋狂加杠桿,衝擊1300億目標

在調控加碼、樓市逆轉的大形勢下,房企不顧自身實力,盲目追求高標桿、高周轉,早晚要付出慘痛代價。

去年7月,富力以 199.06 億元接手萬達旗下77家酒店資產,轟動了整個地產界。

通過這一世紀大單式的交易,已經被坊間視為“沒落貴族”的富力地產,完成了華麗逆襲,再次回到聚光燈下。

交易過後,富力董事長李思廉開始高估公司實力,並誤判市場走勢。他提出一份雄心勃勃的規模擴張計劃,要求富力2018年完成銷售1300億,2020年衝擊3000億。

然而,從目前的銷售數據來看,恐怕富力地產很難完成1300億元的銷售目標。

截至10月末,富力地產的合約銷售金額約為956.6億元,銷售面積約7330900平方米,完成全年銷售目標的73.5%。若要完成全年的銷售目標,富力地產需在兩個月中完成約350億元的銷售額。而富力地產在10月份單月的銷售額僅為87億元。

作為地產圈曾經的“華南五虎”之一的富力,早已失去了昔日的光彩。

05

高周轉後遺癥集中爆發

一民工非正常死亡

而就在富力拋出100億的融資方案的前幾日,富力地產因一位民工的非正常死亡,被市場集中關註。

據中新網報道,10月3日,62歲的宋國強在南昌(樓盤)縣人民醫院不治身亡。這位四川(樓盤)籍民工是7月11日從富力金禧悅城工地送醫的,在ICU重癥監護室昏迷83天,欠下醫療費約17萬元,富力方面僅支付了22000元醫療費。

金禧悅城是富力地產在江西南昌的首個項目,項目占地122畝,總建築面積約25萬平方米。施工單位廣州(樓盤)天力建築有限公司,也是富力地產下屬子公司。

中新社記者調查發現,宋國強既未簽勞動協議,也未購買意外傷害保險,更沒有專業技能,卻從事需要持證上崗的塔吊信號工作。他幾乎每天加班到晚上十一點,工作時長達16小時,已經連續上班三個月,沒有休息一天,最後因過度勞累,中暑昏倒在工作崗位上。

宋國強去世以後,家屬要求建築公司賠償含醫療費、誤工費、護理費、交通費、營養費、撫恤金等約150萬元。而廣州天力多方推托,理由竟然包括:宋沒有簽訂勞動協議;他從事塔吊信號工卻沒有能力辦理特殊行業上崗證;用“王安才”的假名上班……

民工非正常死亡,僅僅是富力眾多不良記錄中的最新一例。

半年來,富力地產旗下多個項目被曝出違法違規,樓市資本論粗略查詢,見諸公開報道的就有:

6月,鄭州(樓盤)市富力建業五龍新城項目被曝存在違規認籌被查處;

6月,鎮江(樓盤)富力長江府涉嫌無證施工違規被查,被住建局列為重點關註對象;

8月,菏澤“富力城”項目在未取得預售許可證的情況下,向買受人收取購房定金,這一違規銷售行為被菏澤市住建局發文通報;

8月,石家莊(樓盤)富力城被曝違規銷售,因涉嫌哄擡價格,擾亂市場價格秩序,實際銷售價格與備案價格不符,被責令停業整改。

9月24日,福建省住建廳通報14家違法違規房地產開發企業,富力地產子公司——莆田(樓盤)富力房地產上榜。

富力地產這一系列違規事件,決非偶然。

追根溯溯,樓市資本論認為,這是富力近年來為了重返房企一線陣營,高周轉、高杠桿激進擴張的苦果——在調控高壓下,高周轉後遺癥集中爆發,表現為各地項目頻頻違規。

06

評級頻頻遭下調 股價幾近腰斬

交銀國際發表報告,稱富力地產今年前8個月的合約銷售額低於預期且低於行業平均,由於富力地產銷售勢頭減弱,尤其是在二、三線城市,因此交銀國際對富力的評級從中性下調至沽出,目標價相應下調。

交銀國際認為富力地產即使進一步降低平均售價,也很可能實現不了2018年銷售目標人民幣1300億元。

禍不單行,此前已經有多家券商對富力的情況持悲觀評估。

今年3月,惠譽將富力地產的評級從BB下調到了BB-。

在信用評級裏面,BB-級屬於較低級別,這個評級的債券已經屬於垃圾債券的範疇。

去年7月,惠譽已經對富力地產的信用評級進行過一次下調,其對富力的發行人違約評級授予負面展望。

去年3月份,中銀國際將富力地產評級調整為“賣出”;同年5月,申萬宏源(000166,股吧)維持對富力地產“減持”評級;7月20日,申萬宏源重申維持對富力地產的“減持”評級。

與此同時,股價從今年初開始持續下挫,截止發稿時,富力股價報11.7元/股,較最高點幾近腰斬。

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(責任編輯:張洋 HN080)
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