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焦點丨萬科否認暫停“萬村計劃” 總是中槍的深圳城中村理想

2018-11-09 07:25:10 中國房地產報微信號  李燕星

  停放的豪車與林立的違建,擁堵的上班族和低廉的農民房,高貴與破敗、夢想與現實扭曲交錯。這裏是深圳城中村的一角。

  最近,深圳的城中村並不平靜,深圳筍崗村村民拉起的“反對抵制綜合整治、要求城市更新”的調幅所引發的討論與對立開始在錯亂的城中村流動起來。引發這一情況的是深圳市城中村總體規劃(2018~2025)》的發布(征求意見稿),它提出“被列入綜合整治的用地,未來7年不得納入城市更新計劃。

  11月8日,市場上又出現了萬科“萬村計劃”已全面暫停的消息,對此消息深圳萬科的回應是“業務正常推進”。

  目前,政府、企業、村民如何解決上述問題還沒有最終答案,但不可忽視的是,目前出現的情況恰是深圳這座城市“城中村”改造中需要接受考驗的一個截面。

  “萬村”一二事

這兩天,深圳發生了兩件與萬科有關的事情。
  這兩天,深圳發生了兩件與萬科有關的事情。

  一件事情是,11月8日,深圳萬科“萬村計劃”全面暫停簽新房的消息傳出,公開報道稱“啟動時間至少要等到明年4月份,原因是工程進度的滯後與需要重新考量收益率”。對於業務的停滯,深圳萬科方面告訴中國房地產報記者“業務正常推進中”。

  “萬村計劃”是萬科長租公寓品牌“泊寓”中的一項重要計劃。據萬科《2017年企業社會責任報告》數據,截至2017年底,萬科已在深圳市龍崗、寶安、福田、龍華、坪山、南山、鹽田等7個片區拓展33個城中村,並與南山區簽訂戰略合作框架協議,其中10個村已開啟整租及改造運營工作。深圳萬科方面稱“現已運營的村落已超過10個,萬村計劃運營房間數量超1000間。”

  另一件事情是,11月7日,深圳筍崗村村民拉起“反對抵制綜合整治、要求城市更新”的橫幅,起因是11月5日深圳規土委公示的《深圳市城中村總體規劃(2018~2025)》(征求意見稿)提出,擬規定:深圳各區54%-75%的現狀城中村列入綜合整治,2025年之前不得推倒重建,並對綜合整治的城中村進行租金價格管制,以及滿足條件的城中村可納入住房保障系統。

  規劃期內綜合整治分區用地規模為55 平方公裏,占比56%。其中福田區、羅湖區和南山區綜合整治分區劃定比例不低於75%,其余各區不低於54%。筍崗村屬於羅湖區。

  承接筍崗村綜合整治的開發商正是深圳萬科。10月1日,深圳萬科發布了一份《關於筍崗村綜合整治項目施工公告》。

  在新的規定即將落地之時,深圳筍崗村村民終於拉起了“反對抵制綜合整治、要求城市更新”的橫幅。

  根據《南方樓市》報道,深圳羅湖區城管局副局長此前就此事與村民進行溝通,村民提出“是不是政府要把村民的樓承包下來租給誰,是不是萬科,或者讓萬科來包租?”局長否定了這一說法,“不是,萬科只是負責這個工程,到時候要不要租給萬科,村民自己決定。”

  盡管深圳萬科告訴記者“筍崗村不屬於‘萬村計劃",但遭遇村民阻礙同樣是其在“萬村計劃”綜合整治中不可避免遇到的問題。綜合整治是“萬村計劃”實施的第一步。

  “對於村民來說,萬科‘萬村計劃’等企業的改造出租實際上是二房東模式,這種收益遠遠低於城市更新所帶來的一次性回報。”一位業內人士對中國房地產報記者表示。

  可以佐證的是,2007年,崗廈舊改項目催生了10個億萬富豪以及一批千萬富翁;2010年,華潤置地和大衝村村民正式簽約,誕生10個億元戶、400戶千萬富翁家庭。

  城市的勝利在哪裏?

“在未來城市發展中,如何讓人才在城市落腳至關重要。”萬科創始人、萬科董事會名譽主席王石表示。
  “在未來城市發展中,如何讓人才在城市落腳至關重要。”萬科創始人、萬科董事會名譽主席王石表示。

  今年4月22日,王石在深圳萬科舉辦的城市共創大會上曾表示,“萬科自去年開啟了改造城中村的‘萬村計劃’,目前已探索出‘城中村綜合整治+物業引進和管理+城市化商業運營’的運作模式。”

  當時,王石手中還拿著一疊手卡上臺,其中有一張寫的是來自《城市的勝利》的觀點,他說,“如何讓人才在城市中落腳?萬科去年開創了一項城中村改造計劃,叫‘萬村計劃’。”

  與《城市的勝利》作者格萊瑟一致的是,“萬村計劃”同樣是一劑城市規劃良方,“我們需要通過提升燃油稅和堵車費凸顯開車的真實成本;需要建造更多的摩天大樓和更好的大眾交通(600611,股吧)系統來增強人口密度;市區學校需要通過政府融資或者私人教育券來改善眾多它們丟人的處境。”

  城市的人口與居住問題又是何等不樂觀?公開資料顯示,目前深圳實際居住人口2200萬,據估計城中村、違法建築裏租住的人口至少在1200萬人以上。

  王石提出“萬村計劃”的初衷是,“1044個城中村裏居住了60%的城市人口,並且這些村落在全市轄區範圍內均勻分布,為四面八方來到深圳追求夢想的人提供了第一落腳點,而出於城市更新成本以及市民居住成本的考慮,對於這些城中村不能采取大拆大建的方式,必須找到綜合整治提效的新模式。”

  落實到現實層面,就是通過綜合整治城中村實現良好的居住環境後滿足外來低收入群體的居住問題。

  2017年下半年,由政府部門牽頭,深圳玉田村與萬科旗下的深圳市萬村發展有限公司簽訂物業托管協議,由萬村公司對城中村的出租房進行統一、全方位的升級改造和出租。

  一份租賃報告顯示,2017年,深圳租房客中,月租金2000元以內占比超五成,超過52.9%的人住在城中村。相比之下,萬科“萬村計劃”改造後的公寓租金並不算昂貴,比如泊寓-寶安九圍公社月租998元,已經算較高水平;其他如泊寓-水徑公社月租869元、泊寓-龍華三和店月租698元,甚至有泊寓-坪山竹坑公社月租只要408元。

  “對於萬科來說,高價拿房每年又需要拿上億元給到村民,這種邏輯短期看是不盈利的。”上述人士表示。

  據中國房地產報記者統計的目前“萬村計劃”正在運營的近千間公寓租金計算,如果滿租,每月總收入超過60萬元。未來收益是否可以支撐萬科的投入?深圳萬科方面稱“收入不便透露”。當然,借助政策利好與公司背書,“萬村計劃”的實施資金目前尚有資本市場供給。

  深圳萬科作為原始權益人的“易方達資產-萬科萬村租賃住房一號(1~5期)資產支持專項計劃”在今年7月20日成功獲得深圳證券交易所批復,擬發行金額為50億元,采用儲架發行模式。

  目前,萬科“萬村計劃”全面暫停的傳言無論屬實與否,都印證著各方深層的憂慮。

  或許,城市的勝利,不能只看到眼前的掠奪,應該看到更高更遠的價值智慧。城市的終極勝利,該是有平穩的租賃市場、活水般的人才,以及有著“空間戰”和“夢想戰”的企業。

  (圖片來源網絡,版權屬於作者)

(責任編輯:楊雪純 )
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