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海外 不動產

老牌發達國家投資熱度不減 東南亞市場矚目

2017年,中國投資者熱衷於去哪裏投資不動產?


根據有路發布的《全球不動產投資大數據報告》,2017年, 老牌發達國家依舊是中國投資者熱衷的全球不動產投資標的。 美國、日本和英國 的表現最為強勢。


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2017年最為矚目的新興市場當屬東南亞。 泰國已經成為了中國投資者最為關註的不動產投資國。


菲律賓成為了東南亞新興市場的巨大黑馬,同時,越南、阿聯酋等新興市場的詢盤量不斷飆升。


中國投資者最為關註的不動產投資Top10城市


數據顯示,2017年中國投資者關註熱點的城市分布更廣、不動產類型更為多樣化以及對開發商實力的進一步了解。



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2017年,中國投資者最為關註的不動產投資Top 10城市為曼谷、普吉、芭提雅、馬尼拉、紐約、奧蘭多、休斯頓、倫敦、迪拜、東京。其中,普吉、芭提雅、馬尼拉及迪拜均為新上榜城市。


趨勢:2017年, 中國投資者最為關註的不動產類型依舊是公寓;特別值得關註的不動產類型是海外房地產基金(REITs);中國投資者的“開發商意識”正在逐步凸現。


全球置業中的中國投資者畫像

女性投資者占多數


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整體來看,進行全球置業的投資者男女比例均在50%左右。但從兩者的對比而言,女性買家要比男性高8.84個百分點,占比達54.42%,不少夫妻或家庭以女性的名義進行共同投資的現象。


投資人群年輕化



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20-29歲的投資者人數占比8.57%,盡管仍非主力人群,但是上漲趨勢明顯。50歲以上的投資人數在下降。30-39歲(38.36%)和40-49歲(36.22%)年齡階段的投資者占比最大,總計可達74.58%,是進行全球不動產投資的主力人群。


決策更為迅速,預算區間廣泛



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從數據來看,近四成的投資者可以在一周內就可以決定買房,絕大部分投資者均在1個月之內完成置業。


總價50~300萬區間的不動產項目,依舊是中國投資者主要的意向房產。來自於東南亞為代表的新興市場的低總價優質項目,已經進入了中國投資者視野中。置業預算在50萬以內的投資者數量達27.87%。


IT/金融從業者為主力



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就職業而言,IT/互聯網和金融投資類從業者依舊為主流;科研教育、傳媒娛樂、建築業、電信網絡、旅遊業的從業者也具有相當強程度的全球置業需求。


投資依舊是全球置業的主要目的


投資、自住、教育、醫療養老和復合型目的這五大類是當前中產階級的最主要的目的。



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教育、養老、醫療多因素並進:隨著中國高凈值人群海外置業的不斷深入,尤其當教育成為一種“剛需”,新興中產海外置業的目的也不斷多樣化,度假、醫療、養老等投資因素所占的比重不斷上升。


“投資+”復合目的下的全球置業:投資、自住和分散風險等目的融合起來,成為了高凈值人群進行海外置業的復雜原因。投資復合目的下全球置業折射出了新中產階級投資方式的改變——不僅投資財富本身,更熱衷於投資“財富的未來”。


格外關註房屋升值,對房產信息更敏感



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房屋的升值潛力是中國投資者最為關註的回報點之一;同時,中國投資者對於不動產項目的信息敏感度進一步“升級”,他們不再只關註於項目本身的投資價值,而是開始通過項目了解具有雄厚實力的全球房企。


投資者地區分布形成三大梯隊



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中國各省購買力位居第一梯隊的省份為北京、上海和廣東;第二梯隊中包含了浙江、江蘇、山東等省份。全球不動產房產投資人群最為“密集”的地區, 是東部沿海城市;新的現象在於,大量三四線的買家開始選擇海外房產投資。


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個人海外投資方向占比

租賃

▲數據來源:胡潤研究院


 2017年中國房地產從嚴調控,保持市場的平穩健康發展成為主基調。在這個背景下,盡管投資地產的支持率較2016年下跌了5個百分點,但是在本次調研中依舊位列個人投資方向的首選,其原因在於高凈值人群普遍青睞海外地產投資。


海外投資原因

被動式建築

▲數據來源:胡潤研究院


  進行海外投資是對於中國經濟放緩和人民幣貶值的一種(風險)對衝:54.1%的受訪者預期中國經濟將會進一步放緩,而47.3%的受訪者認為人民幣兌美元匯率在過去兩年貶值率已經達到8%,由於貨幣超發嚴重,人民幣估值依然虛高,仍存在較大的貶值壓力。


  由此可見,選擇海外投資的最重要的原因是中國投資者普遍需要通過將投資多樣化來分散風險。


目前VS未來投資規劃

  

  對於中國的出境遊和國內的投資者來說,依然是房產為王。住宅物業再次成為中國海外投資者的首選,有71.6%的受訪者表示,他們在海外擁有自己的住宅物業。


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  此次調查結果略低於2015年76.6%的記錄。其原因很大程度上在於此次調查樣本擴大,首次加入了大眾富裕的投資者。


2017年海外不動產投資變化


 □美國、加拿大、英國、日本穩步增長緩慢,東南亞市場增速顯著


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 有路大數據系統顯示,2017中國投資者全球不動產投資活動的兩個增長高峰集中在第二季度和第四季度,第四季度的海外投資活動最為頻繁。


 單個國家來看,受到旅遊人數增長和中泰鐵路等一系列利好因素的推動,中國投資者在泰國的不動產投資 活動最為頻繁。


 作為新興市場,菲律賓和阿聯酋這兩個國家在2017年下半年異軍突起。


 傳統的老牌發達國家也依舊保持著自己的投資熱度,美國、英國、澳大利亞、新西蘭等地的投資額處於穩定增長的態勢中。


 □2017主要國家不動產關註度動態變化


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 有路大數據系統顯示,2017年第二季度和第四季度 是全球主要不動產市場關註度總量提升的“黃金階段”,第四季度的主要國家不動產項目關註度表現突出。


 美國、泰國房產關註度在2017年均維持高位,但兩國間依舊存在不同的變化態勢。


 英國、澳大利亞、加拿大、新加坡、新西蘭等主要老牌海外置業目的地的關註度,在2017年內也維持著原 有的關註度。


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 新興市場的關註度引人註目,阿聯酋房產2017年12月的關註度相比1月增長了900%,菲律賓房產關註度 的年增長率更是突破1000%!


 中國投資者同時在關註著更多、更新興的不動產投資市場,資產配置的全球化並非局限於幾個主要的投資市場,而 是與個人多樣化的置業需求相關聯。


全球不動產投資新的機遇與挑戰


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 首先,大數據、人工智能、區塊鏈技術為全球資產配置帶來了新機遇和無限潛力空間。

其次,全球不動產投資市場的深度和廣度將進一步拓展。

 最後,新一代財富階層,即愈發壯大的中國新興中產階級將成為全球不動產投資的主力軍。

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